(…) permitir la transferencia de los bienes inmuebles que se encuentran en el patrimonio autónomo se traduce en una desmejora de la solvencia económica de las constructoras.
Juan David Trujillo Ramírez
Enterprise
Debido a maniobras inescrupulosas por parte de diferentes constructoras, las cuales cuentan con la calidad de fideicomitente gerente dentro de los contratos de fiducia para el desarrollo de un proyecto constructivo, los beneficiarios del encargo fiduciario, se han visto en procesos judiciales para exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, no obstante, aunque cuenten con sentencia favorable, dichas entidades al finalizar el proceso, están en procesos de insolvencia, de modo que no cuentan con un patrimonio para responder por sus deudas.
Así entonces, surge la pregunta, ¿sobre qué bienes se pueden decretar medidas cautelares en los procesos donde median inmuebles que se encuentran en un patrimonio autónomo? y, es que el mayor problema con que se cuenta, es la titularidad del derecho real de dominio de estos.
Respecto a la calidad que la constructora tiene respecto a los inmuebles, debe decirse que es una condición especial de propiedad, debido al contrato de fiducia mercantil celebrado para el desarrollo del proyecto, en los cuales tienen la calidad de socio gestor y beneficiarios del proyecto.
Sobre este tópico explico la Corte Suprema en sentencia SC5430 de 2021:
Se trata de una clase de los denominados negocios fiduciarios de administración (fiducia cum amico), por virtud del cual un constructor o promotor de un proyecto constructivo, actuando como fiduciante o fideicomitente, le transfiere la propiedad del inmueble en que se desarrollará dicho proyecto, a una sociedad fiduciaria, para que administre y realice las gestiones necesarias para su ejecución, y una vez concluida, le transmita las unidades inmobiliarias edificadas al mismo fiduciante o a quienes hubieren llegado a vincularse como beneficiarios.
Así las cosas, si bien la constructora¸ no consta como propietaria de las unidades inmobiliarias del proyecto de fiducia, lo cierto es que, a esta se le atribuye el derecho real de dominio en forma especial, en virtud de las prerrogativas con que cuenta en el contrato de Fiducia, por medio de las cuales, a esta se le deben transferir las unidades inmobiliarias resultantes del proyecto o en su defecto debe ser parte del contrato que transfiera estos a los beneficiarios de área.
En otras palabras, al ser la constructora la fideicomitente gerente y beneficiaria del patrimonio autónomo, es ella en quien recae la propiedad de los bienes inmuebles que hacen parte del FIDEICOMISO, en tanto, la FIDUCIA únicamente tiene la administración de dichos bienes conforme las instrucciones del Fideicomitente Gerente, mientras que, los beneficiarios, tan solo tienen una expectativa con el encargo fiduciario, pues este ni siquiera tiene la calidad de promesa de compraventa.
Se reitera en la sentencia ya referenciada:
(…) pues siendo de la esencia del contrato de fiducia mercantil la transferencia de uno o más bienes por parte del fiduciante al fiduciario, para que los administre o enajene en cumplimiento de una «finalidad determinada por el constituyente»,
En consecuencia, a partir de tal argumentación, podría ser viable que se decreten las medidas cautelares sobre dichos bienes, en tanto, permitir la transferencia de estos se traduce en una desmejora de la solvencia económica de las constructoras.
