Dentro de la extensa historia de problemáticas existentes en materia de tierras rurales, se han expedido múltiples normas con las que se ha pretendido brindar soluciones.
Por: Daniel Mario León Velásquez
Dentro de la extensa historia de problemáticas existentes en materia de tierras rurales, se han expedido múltiples normas con las que se ha pretendido brindar soluciones. Tal es el caso del Decreto 033 de 2025, con el cual se ha pretendido adoptar procesos más eficientes en la adquisición de predios por parte de la Agencia Nacional de Tierras (ANT) en beneficio de sujetos de reforma agraria.
En tal norma, se crea un mecanismo por virtud del cual los propietarios interesados en enajenar un predio ubicado dentro de los llamados ‘municipios priorizados’, deben informar previamente a la ANT, de manera tal que esta entidad pueda manifestar, en los siguientes 15 días, si decide o no ejercer su opción privilegiada de compra.
Al respecto, surgen importantes interrogantes sobre el alcance de este mecanismo, en consideración a su debida fundamentación y a las consecuencias de su aplicación.
Como primera medida, se observa una falta de fundamento de carácter legal, entendiendo que la opción privilegiada de compra de predios solo está contemplada en dos eventos, que son la readquisición de predios que se hubieren adjudicado en calidad de baldíos en un plazo mayor a 15 años y respecto de los predios que fueron adquiridos por entidades financieras por dación en pago en el marco de créditos hipotecarios (Ley 160 de 1994).
Por su parte, el deber de notificar a la ANT aplicará si se trata de predios con extensión superior a 2 unidades agrícolas familiares o cuya primera adjudicación haya sido en un plazo mayor a 15 años. Así, no se encuentra un fundamento legal que permita a la ANT ejercer opción privilegiada de compra dentro de la primera hipótesis, relacionada con la extensión del predio, pues tal situación no guarda relación con ninguno de los dos supuestos en los que se prevé legalmente la opción privilegiada.
Adicionalmente, se observa que este mecanismo comporta una limitación excesiva a la autonomía de la voluntad privada, pues trunca la posibilidad de que un particular pueda celebrar libremente un contrato con determinada persona- Con ello, se constituye una barrera al libre desarrollo de las operaciones y se limita toda opción de agilidad, pues paraliza por un tiempo la posibilidad de realizar negocios, sin mencionar las controversias que podrían surgir en materia precontractual o incluso contractual entre particulares que pretendían celebrar un contrato. Controversias que se podrían originar en incumplimientos derivados de la aplicación de este mecanismo reglamentario, frente a lo cual surge la duda respecto a quién asumirá los perjuicios que puedan causarse.
No sobra mencionar que este deber de notificación comporta un requisito adicional que deberán agotar quienes deseen enajenar su predio, pues por expreso señalamiento de la Circular CIR-2025-000184-4, los notarios deberán exigir, previo al inicio del trámite de escrituración, que se aporte respuesta negativa de la ANT sobre el ejercicio de la opción, o constancia del transcurso de 15 días sin pronunciamiento de esa entidad.
Esto puede significar un aumento en el costo transaccional que desincentive las enajenaciones, o inclusive, conlleve el intento de efectuarlas por medios informales, como la celebración de contratos por documento privado, para así evitar la frustración de negocios previamente estructurados y evadir la acreditación de la notificación y respuesta de la ANT. Por lo tanto, cabe preguntarse si este mecanismo será verdaderamente eficaz o si, por el contrario, puede conducir a un aumento en la titularidad informal de la tierra, contrariando una línea básica de la reforma rural, cual es la búsqueda de la formalización de la propiedad rural.
Daniel León es abogado de la practica inmobiliario – urbanistico de Garrigues, despacho en el que ejerce su actividad profesional desde el año 2024. Es abogado de la Pontificia Universidad Javeriana.
