“El verdadero valor del incentivo no estará solo en la norma, sino en que pueda aplicarse con la misma agilidad que exige el desarrollo inmobiliario.”
Oscar Mario Botero Restrepo 
Bogotá acaba de aprobar el Acuerdo Distrital 1084 de 2026, una reforma tributaria amplia que incorpora varios incentivos tributarios para el desarrollo inmobiliario. Entre ellos, uno merece especial atención por su impacto en la estructuración de proyectos de renovación urbana: la exención progresiva del Impuesto Predial Unificado prevista para determinados inmuebles aportados a proyectos de renovación urbana y a Proyectos de Renovación Urbana para la Movilidad Sostenible –PRUMS-.
La novedad es relevante porque toca uno de los problemas más difíciles de este tipo de actuaciones: lograr que los propietarios del suelo participen en el proyecto sin que la carga tributaria del inmueble se convierta en un costo adicional durante los años de estructuración y ejecución.
Sin embargo, el beneficio no opera automáticamente. El Acuerdo condiciona su aplicación a la forma en que el inmueble se vincula al proyecto y a la permanencia de esa vinculación. Por eso, el verdadero asunto jurídico no es solamente si un proyecto está localizado en renovación urbana o dentro de un PRUMS, sino cómo debe estructurarse el aporte del suelo para obtener y conservar el beneficio tributario.
El artículo 4 del Acuerdo establece una exención del impuesto predial en Bogotá de carácter progresivo durante diez años para los contribuyentes que cumplan los requisitos allí previstos. El porcentaje disminuye gradualmente durante el período, de manera que el beneficio es mayor durante los primeros años.
La norma responde a una lógica interesante: generar un incentivo para que el propietario participe en la transformación urbana y permanezca vinculado al desarrollo, en lugar de limitarse necesariamente a vender el predio y salir de la operación.
Para efectos del incentivo, el Acuerdo entiende que el predio ha sido aportado cuando se perfecciona la transferencia de dominio a favor del desarrollador del proyecto o del vehículo fiduciario destinado para tal fin. Este punto es particularmente importante.
En la práctica, numerosos proyectos de renovación urbana se estructuran mediante fiducias, patrimonios autónomos, aportes de suelo para proyectos inmobiliarios o esquemas en los que el propietario recibe unidades inmobiliarias o una participación económica como contraprestación. La forma jurídica escogida para vincular el inmueble puede, entonces, incidir directamente en la posibilidad de acceder al beneficio.
Esto obliga a revisar el incentivo desde la estructuración jurídica de proyectos inmobiliarios. No basta con verificar que el predio se encuentre en un área de renovación urbana. También será necesario analizar quién transfiere el inmueble, a qué vehículo se transfiere, cuál será la contraprestación del aportante y cómo permanecerá vinculado durante el desarrollo.
El Acuerdo introduce, además, otra regla relevante: la transferencia del inmueble sujeto al beneficio a un tercero da lugar a la pérdida del incentivo tributario.
Esta condición convierte la permanencia dentro de la estructura del proyecto en una variable jurídica y financiera que debe ser anticipada. El asunto cobra especial importancia en desarrollos que pueden tomar varios años y durante cuya ejecución suelen presentarse cesiones de derechos, reorganizaciones empresariales, modificaciones en vehículos fiduciarios, sucesiones o cambios en la participación económica de los involucrados.
Una operación estructurada únicamente desde la perspectiva comercial podría terminar afectando, sin proponérselo, un beneficio tributario relevante.
La consecuencia práctica es que el incentivo del impuesto predial debería analizarse al mismo tiempo que se negocian los acuerdos de aporte, los contratos fiduciarios y los mecanismos de salida del propietario.
Para el desarrollador, esto puede tener al menos dos efectos importantes.
El primero está relacionado con la integración predial en proyectos de renovación urbana. En proyectos conformados por múltiples inmuebles, uno de los mayores retos consiste precisamente en lograr que los propietarios participen en una actuación conjunta. La posibilidad de acceder a una exención temporal del impuesto predial puede convertirse en un elemento económico adicional dentro de la negociación con quienes decidan aportar sus predios y mantenerse vinculados al proyecto.
El segundo tiene que ver con la prefactibilidad financiera de proyectos inmobiliarios. En operaciones de renovación urbana, el período comprendido entre la vinculación del suelo y la materialización definitiva del desarrollo puede ser considerable. Durante ese tiempo, el impuesto predial representa un costo recurrente. Una exención progresiva puede reducir dicho costo y, por ello, debería incorporarse al modelo financiero del proyecto desde sus primeras etapas.
Pero el incentivo también exige cautela.
El beneficio está sometido a requisitos concretos y el propio Acuerdo contempla su reglamentación por parte de la Administración Distrital. En consecuencia, no debería incorporarse al modelo financiero como un ahorro cierto sin verificar previamente el cumplimiento de las condiciones y el procedimiento que permita acreditarlas.
Tampoco debería asumirse que cualquier modificación posterior en la estructura del proyecto es neutral. Si el incentivo depende de la forma en que se vincula el inmueble y de la permanencia del beneficiario, determinadas operaciones sobre la propiedad o sobre el vehículo utilizado deberán analizarse también desde su efecto tributario.
El Acuerdo Distrital 1084 de 2026 introduce así una interacción interesante entre derecho urbanístico, derecho inmobiliario y tributación: la forma jurídica escogida para desarrollar el suelo puede terminar incidiendo en su carga fiscal.
Para constructores, desarrolladores y propietarios que evalúen proyectos de renovación urbana o PRUMS en Bogotá, esto agrega una pregunta a la etapa de prefactibilidad. Ya no basta con determinar cuánto se puede construir, cuánto vale el suelo y cuál será el costo del desarrollo. También será necesario identificar qué incentivos tributarios están disponibles y qué estructura jurídica permite aprovecharlos.
Queda, sin embargo, un interrogante determinante: ¿tendrá la institucionalidad distrital la capacidad de acompañar estos proyectos con la agilidad que exige el sector privado? El éxito del mecanismo dependerá también de que las entidades públicas reglamenten, coordinen y decidan oportunamente ¡Ya sabemos como es la vuelta!
Si esa gestión institucional es eficiente, el incentivo puede convertirse en una herramienta valiosa para impulsar la renovación urbana y los PRUMS. Si los trámites agregan demoras, incertidumbre o cargas adicionales, una herramienta concebida para promover el desarrollo podría terminar perdiendo eficacia e incluso fracasar en su propósito.
En proyectos inmobiliarios complejos, la diferencia no estará solo en la existencia del beneficio, sino en que este pueda utilizarse dentro de los tiempos reales del proyecto (y que las entidades públicas entiendan eso, a veces es tenaz).
Oscar Mario Botero Restrepo
Socio y Director del área de Derecho Inmobiliario y Urbanístico en Solvere, firma miembro de la red global Lexir.co. Abogado de la Universidad del Rosario, con especialización en Derecho Administrativo de la misma institución y un LLM en Derecho Comercial Internacional de City University of London (Inglaterra). Cuenta con una sólida trayectoria asesorando asuntos de derecho urbanístico, inmobiliario y comercial, habiendo formado parte de firmas como Pinilla, González & Prieto; Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría; y Monroy Torres Abogados.
Asimismo, integró la gerencia de servicios legales de ProColombia, donde acompañó la inversión extranjera en Colombia en temas inmobiliarios y urbanísticos. Durante esta etapa, participó en la elaboración de manuales y guías relevantes, incluyendo contenidos sobre las Zonas de Interés de Desarrollo Rural, Económico y Social (Zidres) y el Manual de la Construcción en Colombia.
En 2019 fundó Lauda Legal, firma especializada en derecho inmobiliario y urbanístico, consolidando así su práctica independiente en el sector.
Solvere: Firma Verificada y Miembro de la Red Global de Lexir.co
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