Debida diligencia inmobiliaria, un estudio de gran importancia

Se hace necesaria la debida diligencia inmobiliaria, tanto como el estudio de títulos.

Cada vez es más frecuente encontrar constructores, desarrolladores y/o promotores que se preguntan si las entidades financieras tienen el derecho a frenar el desarrollo de un proyecto inmobiliario cuando encuentran que en la cadena de tradición de alguno de los inmuebles involucrados figura algún expropietario perteneciente a una lista restrictiva o de cautela.

Al respecto, es preciso recordar que jurídicamente no existe ninguna disposición que expresamente prohíba otorgar créditos o impida constituir fideicomisos a un promotor, desarrollador o constructor por el simple hecho de que su predio esté inmerso en dicha circunstancia.

Sin embargo, la práctica ha llevado a negar la financiación o uso de mecanismos fiduciarios a proyectos inmobiliarios que pretendan desarrollarse sobre inmuebles en cuya cadena de tradición figuren una o más personas incluidas en listas restrictivas o de cautela. Además, dicha negativa suele realizarse sin informar al consumidor financiero cuál es la causa que lleva a la misma, sino únicamente notificándole que se encontró una alerta delicada. Lo anterior deja al consumidor financiero en un limbo casi imposible de superar, pues al desconocer la causa de la negativa, le resulta muy difícil encontrar el remedio a la misma.

Frente a esta circunstancia, se hace necesaria la debida diligencia inmobiliaria, tanto como el estudio de títulos previo a la adquisición y desarrollo de un predio, esto es, el análisis jurídico de la procedibilidad de la acción de extinción de dominio sobre el inmueble del que se trate. Al realizarlo, conviene ahondar en las personas inscritas en la cadena de tradición para determinar si alguna de ellas pertenece o perteneció a alguna lista restrictiva o de cautela y proceder luego a realizar el estudio de la configuración de las causales de extinción de dominio sobre el inmueble respectivo.

En caso de que no exista ninguna persona vinculada con dichas listas o que no se configure ninguna de las causales contenidas en el artículo 16 de la Ley 1708 de 2014, procede la adquisición y/o desarrollo del predio sin mayor riesgo en lo relativo a esta materia. En caso contrario, deben entrarse a analizar las circunstancias de tiempo, modo y lugar que rodean dicha causal, y determinar si con ello se constituye o no un riesgo de que la acción de extinción de dominio sea iniciada sobre ese predio y que la misma tenga vocación de prosperidad. Además, este estudio termina siendo útil para demostrar en el futuro la condición de tercero de buena fe exenta de culpa exigida por el Código de Extinción de Dominio.

En conclusión, a los constructores, desarrolladores y promotores les conviene realizar siempre la debida diligencia inmobiliaria previa a la adquisición y/o desarrollo del inmueble, y generar una alianza estratégica con las entidades financieras. Esto, con el fin de que las entidades puedan conocer y entender dicho estudio y sus conclusiones, y, en consecuencia, puedan adoptar decisiones a la luz del mismo, ahondando en razones jurídicas más allá del vetting de seguridad.