Es importante unificar los criterios en torno a los pasos que deben surtirse en el proceso de adquisición predial y aplicar las reglas que disciplinan dicho proceso con el fin de hacer más eficiente la gestión administrativa.
De conformidad con lo establecido en la Ley 9 de 1989 y la Ley 388 de 1997, todo trámite expropiatorio que se surta en el marco de un proceso de adquisición predial para el desarrollo de proyectos de utilidad pública está precedido, en su orden, por una fase de estudios previos, luego una de anuncio del proyecto, otra de afectación del inmueble y, finalmente, una fase en la que se hace una oferta de compra sobre el predio, y a partir de ahí se negocia su adquisición o, fracasada esta etapa, se procede a su expropiación.
Sin embargo, es usual que las entidades promotoras ejecuten un paso adicional y muchas veces anterior al anuncio del proyecto: la conocida ‘declaratoria’ sobre la existencia de condiciones o motivos de utilidad pública respecto de la adquisición de un predio –ordenando su inscripción en el folio de matrícula correspondiente–.De entrada, este paso adicional resulta problemático comoquiera que dicha declaración emana directamente de la ley y, por ende, no debe formar parte de las etapas legalmente establecidas en el proceso de adquisición. No obstante, esta práctica es tan común que ha sido reconocida por el sistema registral con un código independiente y, erróneamente, se le ha catalogado como medida cautelar.
Esta actuación de las entidades promotoras de proyectos de utilidad pública es problemática y redundante. Es redundante, primero, porque la razón por la cual las entidades optan por ‘declarar’ los motivos de utilidad pública parece ser publicitar el proyecto. Esta aplicación, en la práctica, tiene el mismo propósito que el anuncio del proyecto, en los términos del Decreto 2729 de 2012 acto que, según esta norma, no debe inscribirse en el folio de matrícula inmobiliaria para surtir efectos.
Por otra parte, es problemático porque en algunos proyectos se efectúa la declaratoria de utilidad pública con el fin de evitar el desarrollo del predio, en los términos del artículo 37 de la Ley 9 de 1989. Dicha finalidad, que es la más recurrente en el sector, corresponde exactamente con el acto de afectación del predio, en virtud del cual se impide al propietario obtener licencias de urbanización, parcelación o construcción durante un periodo de tiempo. Dicho acto, sin embargo, tiene un código de registro independiente, que está debidamente consagrado dentro de las limitaciones al dominio.
En punto a ello se anota que la Circular 260 de 2022 de la Superintendencia de Notariado y Registro indicó que por razón de la declaratoria de los motivos de utilidad pública el inmueble “debe ser excluido del comercio”.
La anterior comporta una importante confusión entre la declaratoria de utilidad pública y la oferta de compra –que sí afecta y, por ende, saca del comercio el inmueble–. Este acto administrativo independiente tiene unos requisitos específicos de legalidad que no se agotan con la simple declaración de la existencia de condiciones de utilidad pública. Tiene, además, un código de registro independiente y es la única forma en que, según la Ley 9 de 1989, puede sacarse el bien del comercio.
Visto el panorama anterior, es importante unificar los criterios en torno a los pasos que deben surtirse en el proceso de adquisición predial y aplicar con precisión las reglas que disciplinan dicho proceso con el fin de hacer más eficiente la gestión administrativa y, además y más importante, con el objetivo de no afectar irregularmente el derecho de dominio de los particulares.
Laura Lizarazo es abogada en Garrigues, egresada de la Universidad del Rosario de Colombia, con profundización en Derecho Privado.
