Bancabilidad de proyectos

Al final lo que importa es que el banquero pueda dormir con toda la tranquilidad del caso.

Al final lo que importa es que el banquero pueda dormir con toda la tranquilidad del caso. Tratándose de proyectos de infraestructura bajo la modalidad de project finance, cuando hago referencia a que el banquero pueda dormir con total tranquilidad me refiero a que este pueda tener la convicción de que el proyecto está estructurado de tal manera que tiene garantizado un flujo de caja suficiente para repagar la deuda. Cuando existe dicha convicción, se puede decir que el proyecto es bancable.

A continuación, les presento algunos puntos clave que encaminan a que un proyecto de infraestructura sea bancable y, por lo tanto, los financiadores y/o inversionistas decidan participar en este. Por supuesto, cada proyecto y en especial dependiendo de la industria, tendrá sus propias particularidades.

En primer lugar, y quizás el aspecto más importante de cara al flujo de caja del proyecto, se encuentra el off-taker. El off-takerbásicamente es el cliente del proyecto. Por ejemplo, si produzco energía, mi off – taker será el comprador de la energía y si tengo un puerto, mi off-taker será quien utilice los servicios portuarios. Los banqueros duermen tranquilos cuando el proyecto cuenta con un contrato que tiene obligaciones en firme de recibir los ingresos necesarios para cubrir la deuda.

Además de los fondos necesarios para repagar la deuda, también es importante limitar las alternativas de salida del off-taker(causales de terminación) y contar con un mecanismo de “pague lo contratado” y garantías por incumplimiento. Así mismo, es crucial que el término y la divisa de este contrato se hable con el plazo y moneda de la financiación del proyecto. A modo de síntesis, para que el contrato de off-take contribuya a la bancabilidad de un proyecto, este debe garantizar que el vehículo va a recibir los flujos de caja contemplados en el modelo financiero.

En segundo lugar, resulta indispensable que exista un traslado eficiente de riesgos a los distintos contratistas del proyecto. Bajo la modalidad de Project Finance, encontramos actores relevantes como el epecista y el O&M, los cuales asumirán los roles de construcción y operación y mantenimiento, respectivamente. Ahora bien, quien cuenta con las obligaciones de cara a los distintos actores (financiadores, entidades estatales, entre otros) termina siendo el vehículo especial del proyecto. Por lo tanto, si el vehículo pretende tercerizar ciertas actividades, este debe trasladar los riesgos que hubiera asumido a los contratistas (principio back to back).

Si no se toman en cuenta estos aspectos, los banqueros pueden sentirse desamparados y pensar que el vehículo especial es el único responsable frente a cualquier adversidad como por ejemplo accidentes o retrasos en la entrega, entre muchas otras adversidades. Esto podría afectar económicamente al proyecto y, por ende, impedir el repago de la deuda.

Por el otro lado y desde un punto de vista más financiero que legal, entre más cerrado sea el precio por pagar a estos contratistas, mejor. Es decir, que el modelo financiero del proyecto tenga la mayor certeza posible respecto de su CAPEX y su OPEX, de manera que el precio no esté sujeto a lo que ocurra en el escenario macroeconómico u otros factores locales (¿Quién sabe qué pasará mañana?).

En tercer lugar, es indispensable manejar los aspectos prediales de un proyecto desde un punto de vista estratégico, especialmente en un país como Colombia, donde encontramos disposiciones como las del Artículo 86 de la Ley 1448 de 2011 – Ley de Restitución de Tierras. Esta norma establece que los predios que hayan sido solicitados en restitución (para lograr la admisión de esto no se requiere mucho) quedan inmediatamente por fuera del comercio. Además, las medidas cautelares impuestas sobre el predio pueden llegar a prohibir el adelantamiento de un proceso de licenciamiento ambiental hasta que el juez diga otra cosa. En ese contexto, es crucial entender que sin licencia ambiental, no hay proyecto.

Por el otro lado y en el marco de un proceso de restitución, la certeza jurídica de que el titular de los predios tiene “todos los papeles” es imprescindible. En ese sentido, tanto el desarrollador del proyecto como el banquero tienen un “cara o sello” frente a quien le será adjudicado definitivamente el predio; al poseedor actual o a quien lo reclame. Para que un proyecto sea bancable, se debe manejar la gestión predial bien sea con el demandante o con el titular que aparece en el folio de matrícula inmobiliaria, o incluso con ambos, pero en todo momento se debe garantizar que el predio del proyecto sea del proyecto.

En conclusión, la bancabilidad de un proyecto bajo la modalidad de Project finance se logra principalmente garantizando el flujo de caja suficiente para repagar la deuda. De igual manera, es crucial (i) contar con un contrato de off-take que asegure los ingresos del proyecto; (ii) trasladar los riesgos de manera eficiente a los contratistas y (iii) llevar a cabo una gestión predial estratégica. Así, a lo mejor se duerme bien.