“(…) entregar un bien de uso público en arrendamiento no riñe con sus características intrínsecas (…)”.
Jacques Simhon
del área de Derecho Inmobiliario
En noviembre de 2022, el Consejo de Estado (C.E.) profirió una Sentencia[1], a propósito de la acción popular iniciada en contra del Ministerio de Cultura, Distrito de Cartagena, Escuela Taller de Cartagena y Café del Mar LTDA, por el contrato de arrendamiento celebrado entre estos últimos sobre el Bien de Interés Cultural (B.I.C.) de la Nación “Baluarte de Santo Domingo”.
En el fallo, el C.E. declaró la vulneración de los derechos colectivos al goce del espacio público y, por ende, ordenó la terminación de dicho contrato.
El debate gira en torno a la posibilidad de suscribir contratos de arrendamiento sobre bienes de uso público. Al respecto, el C.E. concluye que, la naturaleza de los contratos de arrendamiento y la de los bienes de uso público es contradictoria debido a que, los primeros contemplan el uso exclusivo en favor del arrendatario y, los segundos, por el contrario, están destinados al uso y goce de la comunidad.
Dicha posición no es pacífica, pues existe jurisprudencia que, a diferencia de la última posición del C.E., contempla la posibilidad de suscribir contratos de arrendamiento sobre bienes de uso público, siempre y cuando se permita el uso y goce del bien para la colectividad, aún con las consecuentes prerrogativas para el arrendatario. Por otro lado, el arrendamiento de B.I.C., se fundamenta a su vez en la Ley 397 de 1997 que señala que estos bienes pueden ser entregados a particulares sin transferencia del derecho de dominio a través de cualquier tipo de contrato, garantizando su conservación.
Teniendo en cuenta el debate que existe y la posición del C.E., no es posible afirmar que ésta última imposibilite el arrendamiento sobre bienes de uso público, pero sí lo desafía. Entregar un bien de uso público en arrendamiento no riñe con sus características intrínsecas, esto es: la inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad. Tampoco se podría generalizar la restricción de estos al uso público por ser objeto de un arrendamiento, habría que mirar las condiciones de uso en cada caso particular.
Por tanto, aunque el C.E. sienta un precedente importante con esta decisión, no por ello se puede concluir que no es posible arrendar bienes de uso público, debido a que, como se mencionó anteriormente, no se encuentra una incompatibilidad insuperable entre ambas figuras. Por el contrario, el arrendamiento sobre bienes de uso público representa una fuente de ingresos para el Estado y garantiza su conservación. El uso deberá ser objeto de regulación en cada caso particular para atender su naturaleza pública y los derechos del arrendatario.
[1] Consejo de Estado. Sentencia de 21 de noviembre de 2022. Consejera Ponente: María Adriana Marín.
| Jacques Simhon
Abogado de la Universidad de los Andes, cuenta con un Máster en Derecho de las Universidades de Barcelona y Pompeu Fabra, un LL.M de la Universidad de Barcelona y una Especialización en Legislación Financiera de la Universidad de los Andes. Desarrollador inmobiliario en proyectos de gran escala en Colombia, y estructurador jurídico de inversión.
Laura Ospina Abogada de la Universidad Javeriana, LL.M en la Universidad de Northwestern en Chicago. Cuenta con amplia experiencia asesorando a clientes nacionales e internacionales en transacciones de fusiones y adquisiciones, inversión de capital privado, estructuración de proyectos inmobiliarios y de construcción, redactando y negociando acuerdos marco de inversión, acuerdos de accionistas, contratos de compraventa de acciones/activos, contratos de fiducia y de arrendamiento, memorandos de entendimientos y hojas de términos.
Isabella Sánchez Abogada de la Universidad del Rosario, especialista en Derecho Urbano y cursando actualmente una maestría en Derecho y Gestión Urbanística en la misma Universidad. Con experiencia en derecho urbanístico, aplicación de la norma urbana y planeación del territorio. |
