Juliana Rodero Melo
La mayoría de los colombianos se encuentran familiarizados con las obligaciones y derechos derivados de la compraventa de un inmueble nuevo, pero no todos saben que ocurre después de la entrega del mismo, y toda vez que la venta de vivienda nueva en Colombia creció en un 30% en el mes de julio de 2021[1], considero oportuno abordar la garantía inmobiliaria, al ser un aspecto que no solo interesa a quien adquiere vivienda, sino a quien la construye y enajena.
Para abordar el presente tema resulta pertinente distinguir entre dos tipos de garantías inmobiliarias, la anual y la decenal; la garantía anual es aquella cuya vigencia como su nombre lo indica es de un año contado a partir del momento de la entrega del inmueble, dicha fecha de entrega se prueba con el acta respectiva tratándose de unidades privadas y de bienes comunes no esenciales, mientras la entrega de los bienes comunes esenciales se presume con la entrega de la primera unidad privada en los términos de la Ley 675 de 2001.
Habiendo precisado la vigencia del primer tipo de garantía, es importante manifestar que se otorga sobre los acabados o líneas vitales de los inmuebles, es decir sobre aquellos aspectos que, aludiendo a una definición residual, no amenazan la estabilidad del mismo.
Ahora bien, la garantía decenal obedece a aquella cuya vigencia es de 10 años a partir de la entrega del inmueble, esta garantía se activa por razones taxativas enlistadas en el artículo 2060 del Código Civil, si el inmueble perece o amenaza ruina:
Por vicios de la construcción
Por vicios en el suelo
Por vicios en los materiales
Una vez expuestos los dos tipos de garantía inmobiliaria reglados en nuestro país a través de la Ley 1480 de 2011 y el Decreto 735 de 2013, es pertinente describir el paso a paso del análisis que se debe realizar para saber en cual de los supuestos se encuadra la situación particular y si se está o no en término para solicitarla:
Analizar si se trata de un daño estructural o de acabados.
Contabilizar el término transcurrido desde la entrega del inmueble (es importante precisar que el término no se reactiva cada vez que se enajena un mismo inmueble).
Tener en cuenta que si el daño es de acabados aplica la garantía anual, siempre y cuando no se esté inmerso en alguna de las causales de exoneración contempladas en el artículo 16 de la Ley 1480 de 2011.[2]
Si el tema es estructural, se debe cotejar que se encuadre dentro de alguno de los supuestos del artículo 2060 del Código Civil, ya mencionados.
La garantía sobre inmuebles resulta ser un tema conocido tímidamente en nuestro país, por lo que con el presente artículo se pretendió esclarecer las generalidades de la misma tanto para quienes tienen derecho a ella como quienes tienen la obligación de prestarla.
Juliana Rodero Melo_ Abogada con énfasis en Derecho Comercial Internacional y Derecho de Daños de la Pontificia Universidad Javeriana, actualmente se desempeña como Abogada miembro del equipo Comercial y de Protección al Consumidor en la firma Rodero Trujillo y Sánchez Villamizar Abogados Asociados S.A.S.
