La construcción por etapas en alturas cada día cobra más fuerza como un instrumento para la viabilidad de proyectos inmobiliarios.
Por: Shadia López Herrera 
La construcción por etapas está contemplada en el Decreto Nacional 1077 de 2015 como una modalidad de las licencias de construcción, bajo la cual se adecúan las autorizaciones urbanísticas a las fases de ejecución de proyectos de gran complejidad, cuyos objetivos podrían resumirse en dos aspectos que se concretan en la posibilidad de obtener licencias de construcción independientes para cada etapa: en primer lugar, la conservación de la norma urbanística aplicable al proyecto y, por otra parte, la posibilidad de dar continuidad a la vigencia de las licencias de construcción según sus características arquitectónicas.
En general, para proyectos de construcción por etapas, se deben reunir los requisitos de que trata el parágrafo 2° del artículo 2.2.6.1.1.7 del mencionado Decreto, es decir: (i) contar con licencia de construcción en modalidad de obra nueva, que corresponderá a la primera etapa; (ii) presentar al Curador Urbano o a la autoridad de planeación municipal el plano general del proyecto donde se identifica el área objeto de aprobación para la respectiva etapa, así como el área que queda destinada a futuro desarrollo, y (iii) la definición de la ubicación y el cuadro de áreas para cada una de las etapas.
Adicionalmente, y a fin de garantizar la conservación de la norma urbanística aplicable a la primera licencia de construcción del proyecto, se deberá solicitar la licencia de la nueva etapa como mínimo cuarenta y cinco (45) días hábiles antes del vencimiento de la etapa anterior.
A partir del cumplimiento de estos requisitos generales establecidos en la norma nacional, se puede ejecutar un proyecto de construcción por etapas, una figura que no resulta especialmente novedosa o de actualidad en sí misma, pues existen numerosos proyectos inmobiliarios que tradicionalmente se han ejecutado de esa forma; esto es, se plantean unidades estructuralmente independientes (edificaciones) que se van integrando en un solo esquema general de construcción.
Sin embargo, otra cosa ocurre con las licencias de construcción por etapas en alturas, donde se varía este esquema tradicional y se presenta la división por etapas en una sola unidad estructuralmente independiente. Este tema ha sido objeto de amplio debate al interior de las autoridades de hábitat y vivienda y las Curadurías Urbanas, al no existir reglamentaciones específicas del sector que den cuenta de su procedencia jurídica.
Este tipo de licencias, para el caso de las edificaciones que por sus propias complejidades en términos de cimentación o incluso su mezcla de usos, se erige como una actuación que permite, de una parte, garantizar la ejecución de sus obras según los cronogramas que para esos efectos se planteen; y de otra, dar independencia a cada uso que pretenda desarrollarse.
Dicha categoría de proyectos sigue siendo tabú en algunas Curadurías Urbanas del país. Empero, cuentan con el debido sustento jurídico para su viabilidad, que no es distinto de aquellos que aplican para las licencias de construcción por etapas, y que con la debida apertura y entendimiento por parte de las autoridades, cada día cobran más fuerza como un instrumento para ejecutar proyectos inmobiliarios.
Shadia López Herrera es Abogada del área de Derecho Inmobiliario de Pinilla, González & Prieto Abogados, especialista en derecho urbanístico y ordenamiento territorial, con amplia experiencia en estructuración de esquemas de propiedad horizontal, licenciamiento urbanístico y gestiones prediales en suelo urbano y rural.
