El verdadero problema no es la obligación, sino quién asume su costo.
Las categorías de reparaciones necesarias y locativas previstas en el Código Civil colombiano (CC) han permanecido prácticamente inalteradas desde 1887. Aunque continúan siendo el régimen supletivo del contrato de arrendamiento comercial, fueron concebidas para una realidad muy distinta a la de las actuales bodegas industriales y logísticas.
Hoy estos inmuebles incorporan infraestructura especializada —pisos industriales con capacidades de carga definidas, redes contra incendios, subestaciones eléctricas y sistemas de automatización— cuyo mantenimiento difícilmente puede resolverse acudiendo únicamente a las categorías tradicionales del CC.
El artículo 1985 del CC establece que las reparaciones necesarias corresponden al arrendador y las locativas al arrendatario, pero permite que las partes modifiquen contractualmente esa distribución. Esa posibilidad cobra especial importancia en bodegas, donde el origen del deterioro suele depender de factores técnicos, de la intensidad de la operación y de la implementación de mantenimientos rutinarios para preservar la vida útil de cada componente.
La Corte Suprema de Justicia ha reiterado que el arrendador debe conservar el inmueble en condiciones que permitan el uso convenido. Pero ¿qué ocurre cuando las reparaciones necesarias tienen origen en la carencia de mantenimientos rutinarios o en un uso inadecuado? ¿Qué sucede cuando los repuestos deben importarse antes del tiempo previsto por un uso indebido no fácilmente evidenciable y la bodega queda inutilizable? ¿Qué pasa si una reparación locativa acortó la vida útil de un componente y determinar su origen exige peritaje técnico en sede judicial? Estos casos incrementan la litigiosidad cuando podrían evitarse regulando las obligaciones de cada parte mediante matrices técnicas claras.
A ello se suma el cumplimiento de normas técnicas obligatorias —Ley General de Bomberos, Título J de la NSR-10 y RETIE—, cuya aplicación puede exigir inspecciones o adecuaciones que el contrato debería asignar expresamente. El verdadero problema no es establecer la existencia de una obligación de reparación, sino quién asume su costo cuando el contrato guarda silencio y el daño se produjo por uso inadecuado u omisión de mantenimientos periódicos.
Por ello, resulta recomendable que el contrato incorpore una matriz técnica con los componentes de la bodega, un acta de entrega detallada, la distribución expresa de obligaciones de mantenimiento por sistema, la definición de la capacidad operativa del inmueble y un mecanismo técnico para resolver controversias sobre el origen del deterioro.
En definitiva, lo relevante no es si las categorías de reparaciones necesarias y locativas siguen vigentes, sino reconocer que, tratándose de activos con sistemas complejos, componentes importados con tiempos de reposición que pueden superar el año y daños potenciales al inventario de alto costo, esas reglas deben complementarse mediante técnica contractual que asigne los riesgos conforme a las características del inmueble y la operación. Solo así es posible reducir la incertidumbre jurídica y evitar que controversias técnicas terminen resolviéndose exclusivamente en sede judicial.
