Paradójicamente, aunque la Circular pretenda proteger al consumidor, sus exigencias podrían obstaculizar aún más el acceso a vivienda para los hogares más vulnerables, al imponer condiciones que no solo carecen de fundamento normativo, sino que resultan técnicamente inviables.
Por: Andrés Felipe Ogonaga Victoria 
El 14 de febrero de 2025 entró en vigor la Circular Externa 004, expedida por la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), por medio de la cual se instruyó a los actores del sector inmobiliario a promocionar los proyectos de vivienda en términos de pesos colombianos, incluso desde la etapa precontractual. Aunque parece loable, esta instrucción es especialmente problemática para los proyectos de vivienda de interés social (VIS) y prioritario (VIP), los cuales cuentan con un régimen jurídico específico.
Conforme a la Ley 388 de 1997, cada gobierno debe establecer, mediante su Plan Nacional de Desarrollo, el precio máximo para las viviendas VIS y VIP, calculado conforme al valor que tengan al momento de su adquisición.
En consecuencia, la Ley 2294 de 2023 fijó los topes para la enajenación en 135 y 90 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV) para VIS y VIP, respectivamente, con posibilidad de incremento en municipios con más de un millón de habitantes.
Por su parte, el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) exige, por norma general, que el precio informado al consumidor sea en pesos colombianos. No obstante, prevé excepciones para aquellos productos sometidos a control directo de precios, como las viviendas VIS y VIP.
En este contexto, estos proyectos se promocionan en términos de SMLMV, calculados con base en el año en que se suscriba la escritura pública. Esta práctica se debe tanto al marco jurídico abordado como a las dinámicas económicas del sector, caracterizado por una gran incertidumbre frente a variables fundamentales para la viabilidad financiera de los proyectos, como la inflación, duración del proyecto o la deserción de compradores.
No obstante, la SIC interpretó que el régimen expuesto no obliga a expresar el precio en SMLMV ni a comercializar las viviendas dentro del tope máximo, sino únicamente a no excederlo.
Semejante interpretación obliga, en la práctica, a predecir condiciones económicas inciertas durante todo el ciclo del proyecto, desde la fase de preventa hasta la escrituración final, comprometiendo seriamente su viabilidad técnica y financiera. Sin duda, esto constituye una carga excesiva para constructores y promotores inmobiliarios y representa un obstáculo adicional para un sector que ya enfrenta una notable crisis.
La Ley 489 de 1998 define las circulares administrativas como orientaciones dirigidas a funcionarios públicos, sin embargo, en la práctica, existen numerosas circulares que incorporan verdaderas decisiones de fondo que crean situaciones jurídicas consolidadas frente a los particulares. La circular deja de ser una simple comunicación y se constituye en un verdadero acto administrativo susceptible de ser demandado por vicios en su formación.[1]
Esta Circular ha generado mayor incertidumbre en un sector crucial para la materialización del derecho a la vivienda digna, desconociendo el marco normativo que rige este tipo de proyectos. Paradójicamente, aunque la Circular pretenda proteger al consumidor, sus exigencias podrían obstaculizar aún más el acceso a vivienda para los hogares más vulnerables, al imponer condiciones que no solo carecen de fundamento normativo, sino que resultan técnicamente inviables.
[1] Consejo de Estado. Sentencia 2556 de 2012. C.P. Víctor Hernando Alvarado Ardila
