Entrega de bienes comunes en la propiedad horizontal

A partir de la entrega de los bienes comunes, empiezan a correr los términos de la garantía legal.

Mandamientos para la entrega de bienes comunes en la propiedad horizontal

Con solo un artículo dedicado exclusivamente al tema, la Ley 675 de 2001 omitió regular con mayor detalle qué procedimiento especial debía ser aplicado por el propietario inicial; y pareciera partir de la premisa de que la entrega de bienes comunes generales es inmune a la contradicción. La experiencia nos muestra que es frecuente que en este procedimiento se presenten discordancias de posiciones entre las partes, dilaciones al finiquito del recibo efectivo, entre otras contingencias que, de nuevo, no fueron previstas por la norma.

Es de resaltar que las recomendaciones que se presentan a continuación, hacen referencia específica a los bienes comunes generales -no esenciales-, es decir, a aquellos que no son indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad de la copropiedad, como por ejemplo: salones comunales y gimnasio, entre otros, que estén destinados al disfrute comunal de los copropietarios pero sin cuya existencia no se vería afectada esencialmente la propiedad horizontal.

Uno de los aspectos por los cuales cobra tanta relevancia llevar a su conclusión la entrega de estos bienes, se relaciona con que, a partir de su recibo, empiezan a correr los términos de la garantía legal sobre los elementos que son entregados (Ley 1480 de 2011, artículo 8°).

Dicho lo anterior, los mandamientos que invocamos son:

1. Sea claro en el producto que comercializa: evite prometer bienes comunes con unas determinadas características, graficados en renders, maquetas, publicidad y otros, en los que se muestren áreas que no guarden semejanza con lo que efectivamente se construya. Siempre prevea la posibilidad de cambios. Sea concreto al advertir que las imágenes incluidas en estos anuncios están sujetos a variaciones.

2. Sea riguroso: la eficiencia económica es importante, construir con materiales, procesos y profesionales idóneos, también. Al poder acreditar la calidad aplicada en la construcción de los bienes, se mitigan las observaciones baldías que terceros quieran argumentar.

3. Las autorizaciones son su hoja de ruta: construya de conformidad con lo aprobado en las licencias urbanísticas, en los reglamentos técnicos aplicables (RITEL, RETIE, etc.), en los manuales de sus proveedores.

4. No repita las omisiones de la norma: el Reglamento de Propiedad Horizontal es la herramienta idónea para establecer de forma previa a la enajenación de las unidades, qué procedimiento se seguirá. Reglamente aspectos como: competencias limitadas, inhabilidades, facultades y características de la persona designada para recibir los bienes comunes; tiempos concretos, desde la solicitud de entrega hasta su finiquito, tiempos establecidos para proponer observaciones y subsanarlas; consecuencias específicas frente a la renuencia de la copropiedad; prevea la posibilidad de entregar parcialmente; entre otras.

5. Tome la iniciativa: inicie el proceso en el momento oportuno y establezca los cronogramas con anticipación, absuelva con oportunidad e idoneidad los requerimientos que le hagan.

Valeria Guerrero Paternina es Abogada especialista en Derecho Público, diplomada en Derecho Inmobiliario y Urbanístico, miembro del área de Derecho Inmobiliario de Pinilla, González & Prieto, con experiencia en asesoramiento jurídico en la estructuración y desarrollo de proyectos inmobiliarios.