“(…) El artículo 23 de la Ley 675 de 2001 es imperativo y no admite regulaciones en contrario (…)”
Isabella Sánchez 
La Ley 675 de 2001 en su artículo 22 regula los bienes comunes de uso exclusivo como aquellos que, si bien no son necesarios para el disfrute y goce de los bienes privados, su uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, como por ejemplo terrazas, cubiertas y patios interiores. Por su localización, estos bienes podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que pueden disfrutarlos.
En ese sentido, la designación de un bien común de uso exclusivo corresponde a un criterio de funcionalidad y acceso a los bienes privados, que por su ubicación hace inviable que sean considerados como bienes comunes de toda la copropiedad, pues al hacerlo se limitaría el derecho de propiedad que tienen los propietarios sobre sus bienes privados.
Con todo, es importante precisar que, al propietario que se le asigne el uso exclusivo de un bien común únicamente adquiere el derecho de uso exclusivo, más no adquiere un derecho de propiedad sobre el bien, pues su titularidad continúa en cabeza de todos los copropietarios de la propiedad horizontal.
Aclarado lo anterior, es importante precisar cuáles son las obligaciones derivadas de la asignación del uso exclusivo de un bien común a un copropietario. Sobre el particular, el artículo 23 de la Ley 675 de 2001, estipula lo siguiente:
- No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
- No cambiar su destinación.
- Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
- Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.
El artículo 23 de la Ley 675 de 2001 es imperativo y no admite regulaciones en contrario en los reglamentos de propiedad horizontal. Esto fue confirmado por la Sala de Decisión Civil Familia del Tribunal Superior de Pereira en Sentencia del 29 de noviembre de 2013 con Expediente 66001-31-03-003-2011-00313-01, en la que se señaló expresamente que es una norma imperativa, pues contiene un mandato perentorio dirigido a los propietarios de los bienes privados que se les asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, de pagar las compensaciones económicas por tal beneficio.
Adicionalmente, es importante tener en cuenta que, la compensación económica obligatoria por el uso exclusivo de bienes comunes debe ser aprobada en la asamblea general de copropietarios, es decir, no necesariamente debe estar prevista desde el reglamento de propiedad horizontal. Con todo, la ley no establece la forma en la que se debe calcular esta compensación, otorgando la posibilidad a las copropiedades de que las regulen de acuerdo con sus intereses.
En síntesis, la asignación de un bien común de uso exclusivo reporta unos beneficios, pero así mismo constituye una serie de obligaciones que no pueden ser desconocidas por las copropiedades pues son normas de obligatorio cumplimiento.
Isabella Sánchez
Abogada de la Universidad del Rosario, especialista en Derecho Urbano y cursando actualmente una maestría en Derecho y Gestión Urbanística en la misma Universidad. Con experiencia en derecho urbanístico, aplicación de la norma urbana y planeación del territorio.
Juan Felipe Stand Forero
Abogado de la Universidad del Rosario, realizó un diplomado en Derecho Urbano de la misma universidad y otro en Derecho Inmobiliario en la Pontificia Universidad Javeriana de Bogotá.
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Excelente artìculo.