¿Quién responde por los daños por fuerza mayor en un inmueble arrendado?

“(…) El arrendador estará obligado a realizar las reparaciones locativas (…) por fuerza mayor o caso fortuito (…)”.

Isabella Sánchez

Juan Felipe Stand Forero 

Con ocasión de los fuertes temblores que se han presentado durante los últimos meses dentro del territorio colombiano, surge la inquietud sobre, ¿En cabeza de qué parte, en los contratos de arrendamiento, se encuentra la obligación de responder por los daños ocasionados por un temblor?

Bajo esa línea, es fundamental comprender que, aunque las partes de un contrato de arrendamiento tengan diferentes obligaciones a su cargo, la obligación de conservar en buen estado del inmueble arrendado es compartida entre ambos. El artículo 1985 del Código Civil responde a este interrogante, el cual inicialmente, trae de presente la diferenciación entre las reparaciones locativas y necesarias y en cabeza de qué parte del contrato de arrendamiento se encuentran.

Por un lado, las reparaciones locativas deben ser entendidas como aquellas que se originan con el uso normal y constante del bien, pero que no deterioran la estructura del mismo, y son responsabilidad – como regla general – del arrendatario. Mientras que, las reparaciones necesarias son aquellas que resultan indispensables para el mantenimiento y conservación del inmueble, por lo que sí pueden llegar a deteriorar su estructura, y están a cargo del arrendador. Con todo, las normas que asignan estas responsabilidades tienen carácter dispositivo, por lo cual, las partes pueden pactar en contrario.

Con el ánimo de aterrizar los conceptos a casos específicos, las reparaciones locativas hacen referencia a daños puntuales, como quebrantos de ventanales, vidrios, partes de una pared o levantamiento una parte de la madera o del piso producto del uso dado. A diferencia de lo anterior, las reparaciones necesarias corresponden a daños en las tuberías, goteras o imperfecciones con los cimientos del bien. Con todo, esta no es una diferenciación taxativa, por lo que dependiendo del caso a caso se podrá catalogar una reparación como locativa o necesaria.

Dicho lo anterior, debe tenerse en cuenta que, de conformidad con el artículo 1985 del Código Civil, el arrendador estará obligado a realizar incluso las reparaciones locativas si éstas se hicieran necesarias a causa de deterioros ocasionados por fuerza mayor o caso fortuito.

En ese orden de ideas, un temblor, como los que se han presentado con frecuencia durante los últimos meses, al provenir de una causa ajena a la voluntad de las partes de un contrato de arrendamiento, puede ser catalogado como un evento de fuerza mayor o caso fortuito, estando en cabeza del arrendador la responsabilidad de efectuar las reparaciones a que haya lugar.

Por último, es importante señalar que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1990 del Código Civil, en el caso en que el daño ocasionado sea tal que impida hacer uso del inmueble, el arrendatario tiene derecho a terminar el contrato.

Isabella Sánchez

Abogada de la Universidad del Rosario, Especialista en Derecho Urbano y cursando actualmente una maestría en Derecho y Gestión Urbanística en la misma Universidad. Con experiencia en derecho urbanístico, aplicación de la norma urbana y planeación del territorio.

Juan Felipe Stand Forero

Abogado de la Universidad del Rosario, realizó un diplomado en Derecho Urbano de la misma universidad y actualmente se encuentra cursando otro diplomado en Derecho Inmobiliario en la Pontificia Universidad Javeriana de Bogotá.