“…resulta evidente que la normatividad mexicana aplicable…”, “… resulta contraria a cualquier principio impositivo.”
MÉXICO
Héctor Salomón Galindo A.
EEUU _Universidad de York
Legalmente, el uso de los contratos “Triple Net” así como la discusión relativa a su clasificación teórica-jurídica no resultan novedosos. Mientras algunas posturas señalan que por su naturaleza se trata de un contrato intrínsecamente de arrendamiento con ciertas particularidades, existen posturas que consideran que estos contratos son más bien innominados del orden Civil. Sin embargo, sus alcances e implicaciones fiscales han sido totalmente ignorados por el sistema normativo en México.
Comencemos por definir este tipo de contratos. En éstos, las partes se obligan recíprocamente: una de ellas a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto. Hasta aquí, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento simple. Sin embargo, la particularidad de esta figura recae en que la parte que disfruta de la cosa y paga la contraprestación respectiva, deberá realizar el pago de gastos de mantenimiento, seguros e impuestos del bien, independientemente del pago de los servicios públicos inherentes.
Así, mediante el aprovechamiento de una cosa, se desarrolla un sector industrial particular a través de un acuerdo simple y transparente para ambas partes, facilitando su administración y evitando las consideraciones inherentes al mantenimiento y reparaciones generados con motivo de la operación, independientemente de las condiciones establecidas en la póliza de seguro respectiva. Por su parte, la contraparte tiene un mejor control de sus gastos operativos, organizando sus egresos respecto del mantenimiento y reparaciones sin afectar su operación, y generalmente, mediante una contraprestación menor al mercado, generando cierta protección inflacionaria.
No obstante, estos acuerdos conllevan una vigencia prolongada, penalizando fuertemente su terminación anticipada, imposibilitando el incremento de la contraprestación independientemente de las condiciones del mercado. Representando un importante riesgo la incorrecta evaluación de los costos y la frecuencia con que se generen, así como la carga inflacionaria a largo plazo.
En México, estos contratos se clasifican simplemente como arrendamientos, aplicándoles el Capítulo III, “Ingresos por Arrendamiento y en General por Otorgar el Uso o Goce Temporal de Bienes Inmuebles” de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR).
En este sentido, el artículo 115 de la LISR faculta a los arrendadores, a deducir los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente, contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que los afecten, los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien. Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles. El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos y las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras. De igual manera ofrece la posibilidad de optar por la deducción del 35% de los ingresos respectivos, solamente limitando este beneficio para quienes no obtengan el pago de una contraprestación durante esta transacción.
Con ello resulta evidente que la normatividad mexicana aplicable, no otorga el respectivo beneficio fiscal a quien realiza el gasto (arrendatario) sino a quien se beneficia de la no erogación de estos pagos (arrendador), lo que resulta contrario a cualquier principio impositivo.
