La “tokenización” del mercado inmobiliario

Los tokens como representaciones digitales de bienes emitidos por una entidad privada han existido toda la vida, es un término más genérico de lo que pensamos, por lo que su aplicación en el sector inmobiliario es más que diversa y útil. En este segmento, explicaremos a manera enunciativa, algunos de los segmentos del sector inmobiliario en los que los tokens podrían tener mayor impacto.

1. La tokenización de los registros públicos.

Como bien sabemos, en los sistemas jurídicos que adoptaron el modelo francés de compraventa, la tradición de un inmueble requiere de un título y un modo, ya que el incumplimiento de alguno de los dos impide la constitución de un derecho.

Se ha buscado en el mercado, la forma de vender bienes inmuebles tangibles a través de NFT´S, mediante plataformas como Propy, que usa la tecnología blockchain Ethereum, como intermediarios seguros de transacciones. Aquí, la plataforma funciona como un tercero imparcial que recibe el dinero y lo retiene hasta que se cumplan los requisitos impuestos para la venta exitosa, es un sistema incorruptible y soñado. Sin embargo, no todo es perfecto, y estableceremos una problemática a través de un ejemplo.

Amanda, tiene un bien raíz, que desea vender a Pedro. Deciden, que al ser Pedro un cliente de otro país, lo mejor sería continuar su transacción a través de blockchain Ethereum.  La regla es que cuando Pedro deposite X Ether, el NFT que representa el bien raíz de Amanda, se transfiere automáticamente a Pedro. La regla se cumple y Pedro recibe su NFT, es constatable la transacción y el NFT es inmodificable.

Pero, ¿qué certifica que el NFT de Amanda es realmente la representación del bien que le vendió a Pedro? ¿Y la escritura? ¿Es posible presentar mi NFT ante Registros Públicos (para el caso de Colombia)? ¿se constituye mi derecho si omito el registro ante la oficina de  instrumentos públicos?

Y es que Ethereum, como plataforma descentralizada, puede certificar el movimiento, mas no que el NFT vendido a Pedro, es realmente la casa que Amanda prometió. Es aquí, donde se identifica la necesidad de tokenizar tanto la escritura, como el certificado de libertad y tradición; la información que posee la Oficina de Registros de Instrumentos Públicos, puede traducirse a un código y podremos emitir un certificado con respaldo del Estado, con doble función: a) NFTs fiables y b) una tradición (venta) ,del bien inmueble, completa y eficaz, que no vaya en contra de la tradición jurídica.

¿Desaparecerán los notarios?

No necesariamente, su labor será propender porque esa labor de testimonio con la que cumplen actualmente se pueda trasladar en servicios tokenizados, ya que los mismos pueden emitirse por cualquier entidad privada.

¿Actualmente es posible materialmente comprar bienes raíces mediante tokens?

Sí, es posible, mediante un fideicomiso inmobiliario. Aquí, la fiduciaria puede vincular a un proyecto inmobiliario a terceros, en la que el recaudo de recursos se hace mediante tokens.

En conclusión, sigue siendo un riesgo adquirir propiedad inmobiliaria en Colombia a través de tokens no fungibles. Sin embargo, es una transición deseable que podría permitir la disminución de costos, mayor fiabilidad en la información de los registros y eficiencia en la compraventa.