Al tratarse de una figura poco regulada en Colombia, se recomienda un análisis jurídico previo a la inversión.
En los últimos años, Colombia ha experimentado un incremento en la expansión de cadenas hoteleras internacionales que permiten a inversionistas locales desarrollar y operar inmuebles bajo marcas como Hilton y Marriott, accediendo al denominado know-how, entendido como el conjunto de conocimientos prácticos y operativos especializados que el franquiciante transmite al franquiciado en virtud de un contrato de franquicia.
El contrato de franquicia en Colombia es de naturaleza atípica, es decir, no cuenta con una regulación específica y, por tanto, se rige por la autonomía de la voluntad de las partes y por las normas generales del Código de Comercio y del Código Civil. Esta atipicidad genera retos relevantes en su celebración, pues si bien los franquiciantes internacionales suelen contar con estructuras contractuales preestablecidas que, en la práctica, determinan la naturaleza del contrato como uno de adhesión, lo cierto es que, también existe un margen para la negociación.
El franquiciado debe prestar especial atención a las causales de terminación anticipada y a las cláusulas penales, aspectos que representan los mayores riesgos económicos de la operación. Una causal común que puede desembocar en la aplicación de una cláusula penal es la prohibición de convertirse en competidor directo del franquiciante. Dado que muchos franquiciados son inversionistas activos en el sector hotelero, existe la posibilidad de que decidan expandirse mediante otras marcas o desarrollar proyectos propios durante la vigencia del contrato, lo cual puede ser interpretado como competencia directa y dar lugar a la terminación anticipada del mismo.
Otro riesgo que suele ignorarse es la pluralidad de contratos que integran la relación de franquicia hotelera. Esta no se materializa únicamente con la suscripción del contrato de franquicia, sino mediante la celebración de varios contratos adicionales, como el de operación hotelera, revisión de diseño, licencia de marca, acceso a sistemas de reservas, entre otros. Cada uno contiene obligaciones y plazos estrictos que deben cumplirse de manera secuencial y, en la práctica, la no suscripción de uno solo de ellos también puede desencadenar la terminación anticipada del contrato principal con la correspondiente activación de las cláusulas penales.
El incumplimiento de los estándares de marca constituye otro riesgo relevante, ya que el know-how incluye estándares variables que pueden modificarse en cualquier momento y que el franquiciado se encuentra obligado a adoptar. Las grandes cadenas manejan distintos modelos según su segmento: marcas de lujo de Marriott como Ritz-Carlton o St. Regis, y de Hilton como Waldorf Astoria o Conrad, imponen estándares mucho más exigentes que marcas de segmento medio como Courtyard by Marriott o Hampton by Hilton. En consecuencia, un cambio riguroso en los estándares expone al franquiciado a los mismos riesgos económicos señalados previamente.
En la práctica, para formalizar el interés en una franquicia hotelera suele exigirse al franquiciado la suscripción de un term sheet y el pago de una suma considerable a título de application fee, la cual puede perderse en caso de no concretarse la operación. Por esta razón, al tratarse de una figura poco regulada en Colombia y considerando los riesgos asociados a las causales de terminación y a las cláusulas penales, se recomienda realizar un análisis jurídico previo de todos los documentos a suscribir, que permita al franquiciado comprender de manera detallada la estructura del negocio antes de efectuar la inversión.
