La correcta comprensión de las responsabilidades del locatario en el leasing en Colombia resulta decisiva para empresas y personas que suscriben contratos de arrendamiento financiero (“leasing”) con entidades especializadas. Si vas a firmar con un banco o financiera de gran tamaño, saber qué obligaciones recaen sobre el “locatario” —es decir, quien usa el bien durante el contrato— puede marcar la diferencia entre una operación exitosa y una contingencia jurídica y financiera. En este artículo desglosamos esas responsabilidades de forma detallada, con normativa aplicable, jurisprudencia reciente, ejemplos prácticos y recomendaciones clave.
Redacción Lexir
¿Qué es un contrato de leasing en Colombia?
Antes de entrar en las obligaciones del locatario es útil recordar la naturaleza del contrato.
El contrato de leasing —también llamado arrendamiento financiero o “leasing financiero” con opción de compra— es aquel mediante el cual una entidad autorizada (arrendador-financiera) adquiere el bien (mueble o inmueble), lo entrega para uso al locatario, quien paga cánones periódicos, y al vencimiento suele tener la opción de comprar el bien.
En Colombia está regulado, entre otros, por el Decreto 913 de 1993 (que establece normas en materia de arrendamiento financiero)
También para la modalidad habitacional se encuentra el Decreto 1787 de 2004 (y sus modificaciones) que regula el leasing habitacional para vivienda familiar.
En su concepto, la Superintendencia Financiera de Colombia lo define señalando que “el arrendatario soporta siempre los gastos de mantenimiento, reparaciones, seguros y, en general, todos los riesgos técnicos…” en el contrato de leasing.
Por tanto, el locatario no es simplemente un “usuario” del bien, sino que asume una posición parecida a la de “tenedor con responsabilidades” frente al bien y frente al arrendador financiero.
Responsabilidades y obligaciones del locatario en el leasing
A continuación se detallan las responsabilidades más frecuentes y relevantes que las grandes entidades financieras exigen al locatario, con base en la normativa colombiana, la jurisprudencia y la práctica contractual.
1. Pago oportuno del canon y demás obligaciones económicas
El locatario debe cancelar los cánones periódicos en los plazos y condiciones pactadas en el contrato.
Además del canon, puede haber cargos adicionales: seguros, impuestos, administración, mantenimiento, servicios públicos, etc. Por ejemplo, la doctrina señala que en leasing el arrendatario soporta los gastos de mantenimiento, reparaciones, seguros y los riesgos técnicos.
En la modalidad habitacional, el Decreto 1787 de 2004 exige que el bien se entregue libre de gravámenes y “a paz y salvo por concepto de impuestos, servicios públicos y administración” al inicio del contrato.
Ejemplo práctico: una empresa firma un leasing con un banco por un inmueble empresarial, y se compromete a pagar mensualmente X valor. Además el contrato establece que debe contratar seguro completo y vigilar mantenimientos; si no paga el canon o se atrasa, la financiera puede exigir la restitución del bien.
2. Cuidado, uso adecuado del bien y conservación
El locatario tiene la obligación de usar el bien de acuerdo con su naturaleza, conservarlo, y mantenerlo en buen estado. Ello por cuanto, aunque la propiedad final pueda depender de la opción de compra, mientras dure el contrato el bien está bajo su tenencia.
En la literatura especializada se admite que el contrato de leasing impone al locatario obligaciones adicionales “que no guardan relación con su calidad de tenedor” pero sí con su responsabilidad frente al bien.
En casos con inmuebles en propiedad horizontal, por ejemplo, el locatario debe cumplir con régimen de copropiedad (servicios comunes, gastos de administración), aún cuando el bien esté en leasing.
Ejemplo: empresa que obtiene un equipo de producción en leasing debe emplearlo según el manual del fabricante, no alterar su destino, y responder por reparaciones necesarias (salvo desgaste normal pactado en contrato).
3. Contratación y mantenimiento de seguros
Es muy habitual que los contratos de leasing exijan que el locatario contrate pólizas de seguro (daños, robo, responsabilidad civil) sobre el bien objeto del leasing, y mantenga la vigencia durante todo el plazo.
Por ejemplo, la doctrina registra que en un caso la Corte Suprema de Justicia analizó contrato de leasing en que existía póliza de seguro contratada por el locatario.
Esto significa que si el bien sufre un siniestro por falta de seguro o disminución de cobertura, el locatario puede tener responsabilidad frente al arrendador por incumplimiento contractual.
Ejemplo práctico: empresa firma leasing para un inmueble, contrato exige seguro contra incendio y terremoto. Si el locatario no renueva la póliza y ocurre un daño que impide el uso, arrendador puede reclamar los daños o solicitar la restitución del bien.
4. Impuestos, servicios públicos, administración y otros gastos conexos
En contratos de leasing habitacional, el Decreto 1787/2004 exige que al inicio el bien esté libre de impuestos, servicios públicos y administración. El locatario —durante el plazo— debe mantener al día esas obligaciones.
De igual forma, en contratos de leasing con fines productivos o mobiliarios, la cláusula contractual suele exigir que el locatario pague los impuestos que gravan el bien, la administración si aplica (por ejemplo inmuebles en propiedad horizontal), los servicios públicos, etc.
Ejemplo: una financiera entrega en leasing un parqueadero de edificio; el locatario debe pagar la factura de energía, agua, aseo, y el impuesto predial. De incumplir, la entidad financiera puede reclamar.
5. Mantenimiento, reparaciones y restauración del bien
Tal como se anotó, el locatario asume los riesgos técnicos y los costos de mantenimiento y reparación.
En la práctica, esto significa que el locatario debe atender el bien, hacer las revisiones pertinentes, reparar fallas y devolver el bien en buen estado, salvo el deterioro normal pactado en el contrato.
Ejemplo: si el bien es una maquinaria en leasing, el locatario debe realizar el mantenimiento preventivo, las reparaciones menores y conservarlo; si lo deja abandonado, o lo utiliza mal provocando daños, incurrirá en incumplimiento contractual.
6. Restitución del bien o ejercicio de la opción de compra al vencimiento
Si al vencimiento del contrato de leasing el locatario decide no ejercer la opción de compra —o no existiera, según el tipo de leasing— debe devolver el bien al arrendador/financiera. Ello implica que el bien esté en condiciones según lo pactado.
Si, por el contrario, decide ejercer la opción de adquisición, debe pagar el valor residual o de opción pactado y cumplir todas las condiciones contractuales. En contratos habitacionales, por ejemplo, el Decreto 1787/2004 regula que debe habitar el inmueble destinado a vivienda familiar.
Ejemplo: empresa que alquiló un inmueble mediante leasing por 60 meses y tiene opción de compra al final. Si realiza los pagos, contrata todos los seguros y al término ejerce la opción, se transfiere la propiedad (según lo pactado). Si no, debe entregarlo al arrendador, previa limpieza, reparaciones, cancelación de cargas, etc.
7. Cumplimiento de garantías, cláusulas accesorias y obligaciones contractuales especiales
Los contratos masivos con entidades financieras suelen contener cláusulas accesorias: obligaciones de informar, cooperar con auditorías, permitir inspecciones, mantener inventarios, no enajenar sin autorización, etc.
Por ejemplo, en el leasing habitacional se autoriza que el contrato sea cedido por la entidad financiera sin aceptación del locatario, previa notificación escrita.
En el ámbito comercial o industrial, los contratos con grandes financieras pueden exigir reporting financiero, cumplimiento de ratios, mantenimiento de seguros mínimos, entre otros.
Ejemplo: un contrato de leasing para flota vehicular podría exigir que el locatario mantenga kilometraje mínimo, que renueve la póliza anual, que informe siniestros y que autorice la inspección de los vehículos por la financiera.
8. Riesgo de deterioro, destrucción o pérdida del bien
El locatario asume el riesgo de que el bien sufra deterioro, destrucción o pérdida, salvo que el contrato disponga lo contrario o que haya una definición de “usura normal”. La entidad financiera, al conservar la propiedad jurídica en muchos casos, espera que el bien esté protegido.
En la doctrina se advierte que la atipicidad del contrato de leasing puede generar incertidumbre en la atribución de riesgo cuando la normativa especial es escasa.
Ejemplo: si un huracán destruye parte del inmueble objeto de leasing, y la póliza se ha incumplido, el locatario puede quedar obligado a pagar el canon aún sin poder usar el bien, según lo pactado.
9. Comunicación de hechos relevantes y obligaciones de buena fe
Como en todo contrato, el locatario debe actuar de buena fe, informar oportunamente a la entidad financiera sobre hechos que puedan afectar la operación: incumplimientos, siniestros, cambios en la situación financiera, modificaciones al bien, etc.
Aunque no siempre regulado explícitamente, muchas cláusulas contractuales accesorias lo exigen expresamente.
Particularidades en contratos con grandes entidades financieras o bancos
Cuando el contrato de leasing lo suscribe una gran entidad financiera o banco, suelen observarse ciertas particularidades que incrementan la exigencia para el locatario:
Contratos estandarizados o de adhesión: muchas entidades bancarias utilizan contratos tipo donde la negociación es limitada, por lo que el locatario debe prestar especial atención a las obligaciones accesorios (seguros, mantenimiento, inventarios, costo de restitución).
Fiscalidad y contabilidad: grandes empresas que suscriben leasing lo hacen con efectos contables y fiscales (ver artículo 127-1 del Estatuto Tributario) lo que exige que el locatario mantenga cumplimiento riguroso de obligaciones para no generar contingencias tributarias.
Supervisión y control: la entidad financiera puede exigir estados financieros, seguros adicionales, auditorías, garantías adicionales.
Riesgo de terminación anticipada: ante el incumplimiento del locatario (no pago, deterioro del bien, falta de seguro) la entidad financiera puede declarar la terminación del contrato y exigir la restitución inmediata del bien, lo cual para grandes empresas puede representar un riesgo operativo relevante (por ejemplo para flota, maquinaria, inmuebles productivos).
Mayor peso de cláusulas de opción de compra: la definición del valor residual, las condiciones de ejercicio de la opción, la cesión del contrato, etc., suelen estar muy detalladas.
Marco normativo y jurisprudencial relevante
Norma relevante
Decreto 913 de 1993 – norma de arrendamiento financiero o leasing en Colombia.
Decreto 1787 de 2004 – regulación de leasing habitacional destinado a vivienda familiar.
Ley 795 de 2003 – autorizó operaciones de leasing habitacional a entidades financieras.
Estatuto Tributario, artículo 127-1: define arrendamiento financiero o leasing financiero.
Jurisprudencia
T‑734/13 de la Corte Constitucional de Colombia, donde se analiza la naturaleza del contrato de leasing operativo. Corte Constitucional
Sentencia de la Corte Suprema de Justicia: expediente SC9446-2015, que analiza pólizas de seguro en contrato de leasing. Corte Suprema de Justicia
La investigación “Obligaciones a cargo del locatario…” (Revista E-Mercatoria, 2015) examina cuáles obligaciones pactadas al locatario pueden considerarse abusivas. Revistas Universidad Externado
Tabla resumen de responsabilidades del locatario
| Nº | Responsabilidad del locatario | Descripción clave |
|---|---|---|
| 1 | Pago del canon y demás cargos | Pago oportuno de cuotas, seguros, impuestos, administración |
| 2 | Uso adecuado y conservación del bien | Uso conforme, mantenimiento, evitar deterioro innecesario |
| 3 | Contratar y mantener seguros | Seguro obligatorio según contrato; sin póliza, puede haber sanción |
| 4 | Pago de impuestos, servicios públicos, administración | Mantener al día obligaciones gravadas al bien |
| 5 | Mantenimiento y reparaciones | Cubrir reparaciones, mantenimiento preventivo y correctivo |
| 6 | Devolución o ejercicio de opción de compra | Al vencimiento, devolver o pagar valor residual y adquirir bien |
| 7 | Cumplimiento de garantías y cláusulas accesorias | Informes, auditorías, no enajenar sin permiso, etc. |
| 8 | Asunción del riesgo del bien | Deterioro, destrucción, siniestro: responsabilidad del locatario |
| 9 | Obligationes de buena fe y comunicación | Informar a la financiera, cooperar, dar acceso a revisiones |
Ejemplos prácticos
Ejemplo A – Leasing habitacional con banco
Una persona natural firma un contrato de leasing habitacional con un banco para una vivienda familiar. El contrato indica que la vivienda debe destinarse exclusivamente al uso del núcleo familiar, que debe contratar seguro contra incendio, pagar impuestos prediales, servicios públicos y expensas de copropiedad. Si la persona no habita la vivienda, la entidad bancaria puede considerar incumplido el contrato (ver art. 4 a) del Decreto 1787/2004).
Ejemplo B – Leasing de maquinaria para empresa
Una empresa firma leasing con una financiera para adquirir maquinaria productiva. El contrato exige que mantenga la maquinaria en buen estado, realice mantenimiento y no la traslade sin autorización. Contrata seguro a todo riesgo. Si la maquinaria deja de funcionar por negligencia, la financiera podrá reclamar al locatario los cánones pendientes y los costos de reparación o restitución.
Ejemplo C – Inmueble comercial en leasing con entidad financiera
Una gran empresa firma contrato de leasing de un inmueble para instalar oficina central. Debe pagar cánones mensuales, seguro multirriesgo, impuestos, servicios públicos, realizar reformas aprobadas por la financiera, y devolver el inmueble al arrendador o ejercer la opción de compra pactada. Si falla el pago o incumple seguros o mantenimiento, la financiera puede terminar el contrato anticipadamente y exigir restitución.
Riesgos para el locatario por incumplimiento
Terminación anticipada del contrato por parte de la financiera.
Exigencia de pago inmediato de cánones vencidos más penalidades.
Responsabilidad por deterioro o pérdida del bien que exceda el desgaste normal.
Imposibilidad de ejercer la opción de compra y pérdida de la inversión.
Contingencias tributarias si el contrato es considerado como arrendamiento financiero desde el inicio (ver art. 127-1 ET) y no se cumplen las obligaciones.
Eventuales cláusulas abusivas que podrían ser declaradas nulas si se prueban como tales (incluso para consumidores financieros).
Buenas prácticas para el locatario antes de firmar
Leer detalladamente el contrato de leasing: identificar canon, plazo, opción de compra, seguro requerido, mantenimiento, restitución, sanciones.
Verificar que la entidad financiera esté autorizada para operaciones de leasing (por ejemplo, supervisada por la Superintendencia Financiera).
Negociar cláusulas críticas: definir claramente qué se entiende por “uso adecuado”, “deterioro normal”, seguros mínimos, mantenimiento, necesidad de autorización para modificaciones.
Asegurar que el bien se entregue al inicio libre de gravámenes, impuestos y servicios pendientes (especialmente en leasing habitacional) como lo exige el Decreto 1787/2004.
Mantener un control interno riguroso del bien: seguros vigentes, mantenimiento documentado, servicios pagados, inspecciones periódicas.
Preparar la estrategia al vencimiento: decidir con anticipación si se ejercerá la opción de compra o se devolverá el bien, y anticipar los recursos necesarios.
En empresas grandes, involucrar al área de finanzas/contabilidad para evaluar las implicaciones fiscales del leasing (art. 127-1 ET).
Conclusión
Comprender las responsabilidades del locatario en el leasing en Colombia es clave para evitar sorpresas desagradables al momento de cumplir o al vencimiento del contrato. Ya sea que se trate de una gran empresa suscribiendo con un banco o de una persona natural en leasing habitacional, las obligaciones son múltiples: pagos de canon, seguros, impuestos, mantenimiento, uso adecuado del bien, entre otras. Una asesoría especializada, revisión contractual rigurosa y seguimiento interno constante hacen la diferencia entre una operación ordenada y una contingencia legal o financiera.
FAQ (Preguntas frecuentes)
¿Qué diferencia hay entre arrendamiento simple y leasing financiero?
El arrendamiento simple es un contrato de uso, donde el arrendador entrega el bien para su uso a cambio de una renta. El leasing financiero tiene una finalidad de financiación, se pactan cánones, y al final suele existir una opción de compra; el locatario asume buena parte de los riesgos del bien.
¿Puede el locatario en un leasing devolver el bien anticipadamente sin penalidad?
Depende del contrato firmado. Muchos contratos con grandes entidades financieras establecen cláusulas de terminación anticipada con penalidades si el locatario incumple (por ejemplo, por falta de pago, falta de seguros, deterioro del bien). Es crucial revisar las condiciones del contrato.
¿El locatario en leasing tiene que contratar seguro siempre?
Sí, es práctica habitual que el contrato de leasing exija al locatario la contratación y mantenimiento de seguros sobre el bien objeto del leasing. Si no se cumple, puede considerarse incumplimiento contractual. Ello ha sido validado en jurisprudencia de la Corte Suprema.
¿Qué sucede al vencimiento del contrato de leasing si el locatario no ejerce la opción de compra?
El locatario debe devolver el bien al arrendador en las condiciones pactadas. Puede perder los pagos realizados como cánones sin opción de adquisición, y quedar obligado a dejar el bien libre de cargas o gravámenes según lo pactado.
¿Se pueden declarar cláusulas del contrato de leasing abusivas?
Sí. En particular, en contratos de leasing habitacional con vivienda familiar, la doctrina advierte que algunas obligaciones impuestas al locatario “que no guardan relación con su calidad de tenedor” podrían considerarse abusivas bajo la ley de protección al consumidor.
