¿Tienes uso exclusivo sobre una terraza, patio o parqueadero en propiedad horizontal? Conoce si este derecho es adquirido, qué dice la Ley 675 y cómo protegerlo legalmente en Colombia.
En muchos conjuntos residenciales o edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, algunos propietarios tienen el derecho de usar de manera exclusiva ciertos bienes comunes, como terrazas, patios, parqueaderos o jardines. Esta facultad, establecida en el reglamento de propiedad horizontal, suele ser motivo de discusión entre copropietarios, ya sea por el uso que se le da al bien o porque algunos quieren que deje de ser exclusivo y vuelva a estar disponible para uso de todos.
Aunque la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad Horizontal en Colombia, no explica en detalle la naturaleza y el alcance de este derecho, si es posible afirmar que el uso exclusivo sobre bienes comunes constituye un derecho real, es decir, un derecho que recae directamente sobre una cosa y que puede oponerse frente a cualquier persona.
Para entenderlo, es necesario partir de la noción básica de derecho real: se trata de la facultad de una persona para actuar directamente sobre un bien en beneficio propio, imponiendo a los demás el deber de no interferir con su ejercicio, conforme a lo dispuesto por el artículo 665 del Código Civil (Hinestrosa, 2007).
Estas características básicas pueden identificarse en la Ley 675. El artículo 22 de dicha Ley permite asignar el uso y disfrute de determinados bienes comunes a propietarios específicos, mientras que el artículo 23 impone ciertos límites: está prohibido construir sobre esos espacios, cambiar su destinación o vender o ceder el derecho. Esto confirma que el derecho de uso exclusivo tiene las características esenciales de un derecho real: se ejerce directamente sobre el bien común sin consideración por una persona determinada, y exige de todos un deber general de respeto.
Este derecho surge directamente del reglamento de propiedad horizontal, el cual se suscribe con fundamento en el acto administrativo que aprueba los planos de la propiedad horizontal, lo que implica un justo título para su adquiriente. Un derecho creado en ese contexto es considerado como un derecho adquirido que goza de protección legal, conforme al precedente reiterado de la Corte Suprema de Justicia.
Aunque no equivale al derecho de propiedad, puede compararse —a modo de ejemplo— con el usufructo, ya que otorga la facultad de usar y disfrutar de un bien ajeno. Sin embargo, por las limitaciones que establece la Ley, se trata en realidad de un derecho real con una naturaleza propia, creado específicamente para el régimen de propiedad horizontal y ligado a la unidad privada a la que este asignado.
Como conclusión, una vez constituido, el derecho de uso exclusivo entra a formar parte del patrimonio del propietariodel bien privado al que se asignó dicho uso y no puede ser revocado ni siquiera por decisión mayoritaria de la asambleasin su consentimiento. Intentar hacerlo significaría disponer de un derecho que pertenece a otra persona, lo cual es jurídicamente inadmisible. Por ello, mientras se cumplan las condiciones del reglamento, el titular conserva un derecho adquirido que puede proteger legalmente por diversos medios.
Referencias bibliográficas:
Tratado de las obligaciones. Concepto, Estructura, Vicisitudes. Tomo I (3.ª ed.). Universidad Externado de Colombia. https://publicaciones.uexternado.edu.co/gpd-tratado-de-las-obligaciones-concepto-estructura-vicisitudes-tomo-i-9789587101935.html.
