Redacción Lexir
La fiducia de parqueo Colombia se ha convertido en una herramienta jurídica-financiera esencial para quienes desean proteger un inmueble mientras se cumplen ciertas condiciones previamente pactadas. Este mecanismo permite “parquear” el dominio del bien en un patrimonio autónomo administrado por una fiduciaria, generando seguridad jurídica, protección de patrimonio, ventajas tributarias, y certeza para compradores y promotores.
En este artículo exploraremos en detalle:
El marco legal aplicable
Jurisprudencia reciente relevante (2022-2025)
Cómo opera en la práctica la fiducia de parqueo
Ventajas, riesgos y ejemplos reales
Preguntas frecuentes
Marco Legal de la Fiducia de Parqueo
Aunque la fiducia de parqueo no cuenta con una normativa especial única que la regule, se ubica dentro del régimen general de la fiducia mercantil e inmobiliaria en Colombia. Aquí los principales instrumentos legales aplicables:
| Norma | Contenido relevante para fiducia / parqueo |
|---|---|
| Artículo 1226 del Código de Comercio | Define la fiducia mercantil: “negocio jurídico en virtud del cual una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario.” |
| Artículos 1227, 1233, 1234 y 1235 del Código de Comercio | Regulan obligaciones garantizadas con los bienes fideicomitidos; deberes del fiduciario; separación de bienes del patrimonio del fiduciario; derechos del beneficiario, etc. |
| Decreto 2555 de 2010 | Decreto único del sector financiero. Recoge normas sobre contratos fiduciarios, patrimonios autónomos, solemnidades cuando aplique, derechos y deberes fiduciarios. |
| Decreto 1049 de 2006 | Reglamenta los artículos 1233 y 1234 del Código de Comercio. Determina obligaciones especiales del fiduciario, reglas sobre la personería del patrimonio autónomo y la forma en que opera. |
| Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera de Colombia (CBJ-Circular 029 de 2014) | Define los “negocios fiduciarios”, clasifica las variedades de fiducia inmobiliaria (administración y pagos, preventas, tesorería, parqueo), criterios para la vigilancia, deberes fiduciarios, etc. |
| Normas tributarias y fiscales | Estatuto Tributario, conceptos de la DIAN, reglas sobre ganancias ocasionales, tratamiento de los derechos fiduciarios, etc. Ej.: se ha discutido si la enajenación de los derechos fiduciarios puede diferir del pago de impuesto sobre ganancia ocasional. |
¿Qué es la Fiducia de Parqueo y Cómo Funciona?
Conceptualización
La fiducia de parqueo inmobiliario es una modalidad de fiducia inmobiliaria en la que un inmueble (o predio) se transfiere a una fiduciaria (o sociedad fiduciaria autorizada) para que actúe como vocera y administradora de un patrimonio autónomo, mientras se cumplen ciertas condiciones estipuladas en el contrato.
Durante ese “parqueo” el fideicomitente (o promotor, propietario del bien) queda desligado de la administración práctica del inmueble, su título puede estar en manos de la fiduciaria, pero con instrucciones precisas. Al cumplirse condiciones, el bien vuelve (o se transfiere) al beneficiario pactado, o se realiza la cesión de derechos fiduciarios. Si no, se devuelven al fideicomitente.
Condiciones para su aplicación
Debe pactarse claramente en el contrato fiduciario: qué condiciones deben cumplirse (por ejemplo, pago total del precio, licencias, obra, estudios previos, saneamiento de títulos, etc.).
Que la fiduciaria interviniente esté autorizada y vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia.
Que el bien esté disponible legalmente para ser transferido o parqueado sin impedimentos jurídicos (no tenga gravámenes que impidan el cumplimiento del objeto fiduciario, salvo que se haya pactado su levantamiento).
Que el fiduciante, promotor o comprador cumpla con las obligaciones pactadas: pagos, entrega de documentos, cumplimiento de licencias o permisos, etc.
Jurisprudencia Reciente Relevante
Aquí algunos casos recientes (2022-2025) que ilustran cómo los tribunales han resuelto conflictos relacionados con fiducia de parqueo, promesa de fiducia, cesión de posición contractual, derechos y obligaciones:
| Caso | Hechos principales | Decisión / Principios aplicados |
|---|---|---|
| SC-1690-2022 (Radicación n° 08001-31-03-004-2017-00111-02) | Una promesa de constitución de fiducia mercantil de parqueo y cesión de posición contractual de fideicomitente frente a Almacenes Éxito S.A. Involucraba siete lotes inmuebles, pagos parciales, gravámenes existentes sobre algunos predios. | La Corte Suprema confirmó la validez y existencia de la promesa de fiducia mercantil de parqueo. Sentenció que incumplimiento de obligaciones previas (como saneamiento de títulos, levantamiento de gravámenes) puede conducer a la resolución del contrato, pero sólo si dichos incumplimientos son esenciales. Se reconocieron indemnizaciones, cláusulas penales, restitución de pagos, etc. |
| “Fideicomiso Parqueo Piedranova” (Caldas, 2018-2020) | Una constructora transfirió inmuebles hipotecados a una fiduciaria (Fideicomiso Parqueo). El acreedor hipotecario pretendía acción ejecutiva contra bienes fideicomitidos. | Tribunal negó mandamiento de pago, señalando que los bienes incorporados al patrimonio autónomo del fideicomiso no son embargables en vía ejecutiva ordinaria por acreedores, salvo condiciones particulares: exigencia de acreditar que los créditos son anteriores a la constitución del fideicomiso, que éste le haya causado detrimento al acreedor, etc. Se requiere juicio declarativo de recomposición del patrimonio del fiduciante. |
Estas decisiones confirman varios principios:
Que la promesa de fiducia de parqueo puede generar obligaciones serias y efectos jurídicos reales (obligaciones de saneamiento, levantamiento de gravámenes, cumplimiento de cláusulas previas).
Que el patrimonio autónomo supone una separación real de bienes respecto al fideicomitente y al fiduciario, con efectos frente a terceros.
Que los derechos de los acreedores pueden verse afectados, pero su protección exige comprobar situaciones concretas (fecha de créditos, conocimiento, perjuicios, etc.).
Finalidad Práctica de la Fiducia de Parqueo: Ventajas y Utilidad
Ventajas
Seguridad jurídica
Permite que los compradores y promotores tengan mayor certeza de que el inmueble estará disponible, libre de gravámenes o impedimentos, al momento en que se cumplan las condiciones pactadas.Protección patrimonial
El patrimonio del fideicomitente queda protegido dentro de un marco regulado, evitando que se mezcle con otros activos o se use indebidamente.Instrumento de garantía para compradores
En proyectos de preventa, permite que los pagos hechos por compradores queden respaldados, reduciendo riesgo de fraude, incumplimiento del promotor, etc.Planeación tributaria
En ciertos casos, las utilidades o ganancias al momento de la enajenación de los derechos fiduciarios pueden tener un tratamiento diferente al de la venta directa del inmueble. Puede evitarse el cobro de algunas ganancias ocasionales o diferir ciertos impuestos si los derechos están bien estructurados.Transparencia para inversionistas y terceros
Al involucrar fiduciarias vigiladas y formalidades legales, se mejora la confiabilidad y el atractivo del proyecto inmobiliario.
Riesgos y retos
Incumplimiento de obligaciones previas: Si el fiduciante no cumple condiciones como levantamiento de gravámenes, licencia urbanística, pago de impuestos prediales, etc., pueden generarse disputas jurídicas.
Costos de fiduciaria: Comisiones fiduciarias, costos notariales, de registro, de administración, etc.
Confusión tributaria: Si no se estructuran bien los derechos fiduciarios, puede haber sorpresas fiscales.
Responsabilidad del fiduciario: El fiduciario debe actuar con diligencia, responsabilidad e imparcialidad. Su incumplimiento puede generar responsabilidad – inclusive por culpa leve.
Limitaciones frente a acreedores: Aunque los bienes en patrimonio autónomo están separados, en ciertos casos los acreedores pueden intentar acción contra el fiduciante o fiduciario si se demuestra que hubo perjuicio, que el crédito es anterior, etc.
Ejemplos Prácticos
Promesa de fiducia de parqueo y cesión de posición contractual: el caso SC-1690-2022, donde promotores y compradores pactan que, una vez pagos y levantados gravámenes, se formalice escritura fiduciaria y transferencia, caso que incluyó cláusula penal, restitución de pagos, etc.
Proyecto urbano en preventas: un lote se parquea en fiduciaria hasta que se vendan todas las unidades; los compradores adquieren derechos fiduciarios conforme pagan cuotas, y al completarse pagos se transfiere dominio.
Construcción de vivienda de interés social: donde el promotor no quiere asumir riesgos de flujo de caja, o de obligaciones urbanísticas, y los aportes de compradores se protegen fiduciariamente durante la construcción.
Jurisprudencia 2024-2025 y Tendencias
Aunque no todos los fallos han sido específicamente sobre “fiducia de parqueo”, sí han versado sobre negocios fiduciarios, promesa de fiducia, obligaciones fiduciarias e interpretación de contratos. Algunas tendencias:
GANA relevancia que las cláusulas previas (como saneamiento de títulos, condiciones suspensivas) sean claramente pactadas y demostradas.
La Corte Suprema ha reafirmado que la promesa de fiducia tiene fuerza jurídica si cumple requisitos de existencia y validez, y que el incumplimiento esencial justifica la resolución.
Mayor escrutinio respecto de los derechos de los acreedores, asegurando que no queden indefensos por acciones fiduciarias, pero estableciendo estándares altos de prueba sobre perjuicio, anterioridad del crédito, etc.
Cómo Estructurar Contractualmente una Fiducia de Parqueo
Para que la fiducia de parqueo cumpla su propósito práctico y minimice riesgos, debe contener:
Objeto claro y condiciones suspensivas o resolutorias
Qué se debe cumplir para que el inmueble salga del “parqueo”
Fechas, pagos, licencias, permisos, levantamiento de gravámenes, entrega física, etc.
Identificación de los sujetos
Fideicomitente (o los fideicomitentes)
Fiduciaria autorizada
Beneficiario (quien quedará con el dominio una vez se cumplan las condiciones)
Definición del patrimonio autónomo
Qué bienes lo componen
Dejar claro que los bienes fideicomitidos quedan separados de otros patrimonios del fiduciario y del fideicomitente.
Obligaciones del fiduciario
Administración diligente
Informes con periodicidad establecida
Custodia de los bienes, conservación, prevención de deterioro
Responsabilidad (incluyendo culpa leve) en caso de incumplimiento.
Derechos del beneficiario / fideicomitente
Derecho a supervisar, inspeccionar informes
Derecho a exigir cumplimiento o resolución del contrato si la otra parte incumple obligaciones esenciales
Tratamiento tributario y fiscal
Cómo se liquidan impuestos (prediales, registro, ganancia ocasional)
Si los derechos fiduciarios se pueden enajenar y bajo qué condiciones fiscales
Certificaciones que expida la fiduciaria para efectos tributarios
Cláusulas de sanción y penalidades
Cláusula penal ante incumplimientos esenciales o resolutorios
Indemnización por perjuicios materiales y morales si aplica
FAQ (Preguntas frecuentes)
Aquí algunas dudas comunes:
¿La fiducia de parqueo constituye un nuevo tipo de fiducia regulada en una ley especial?
No. No hay una ley específica sólo para la fiducia de parqueo; esta modalidad se enmarca dentro de la fiducia mercantil/inmobiliaria regulada por el Código de Comercio, decretos, la Circular Básica Jurídica y la normativa general financiera.¿Pueden las entidades estatales usar la fiducia de parqueo?
Sí, pero con limitaciones. Las entidades públicas pueden celebrar contratos fiduciarios, pero la constitución de un patrimonio autónomo por parte de la entidad estatal sólo es válida si hay autorización legal expresa. Esto surge de la Ley 80 de 1993 y conceptualmente en los documentos de consulta del Consejo de Estado.¿Qué sucede si un acreedor pretende ejecutar una hipoteca sobre un bien que ya fue parqueado en fideicomiso?
En general, los bienes que entran al patrimonio autónomo fiduciario están separados del patrimonio del fideicomitente y del fiduciario, por lo que no pueden ser objeto de embargos ordinarios por acreedores que no tengan derechos anteriores, salvo que haya demostración de perjuicio, fecha del crédito anterior, etc. Esto fue lo que ocurrió en el caso del “Fideicomiso Parqueo Piedranova”.¿Se pueden enajenar los derechos fiduciarios antes de que se cumplan todas las condiciones del parqueo?
Sí, si el contrato lo permite expresamente. En muchos contratos de fiducia de parqueo se pacta la cesión de derechos fiduciarios proporcional al pago que ha hecho el comprador/fideicomitente. Esto implica que la fiduciaria reconoce los derechos de los compradores o beneficiarios intermedios, pero hasta que se cumpla la condición final, el dominio pleno sobre el inmueble puede no estar transferido.¿Cómo se tributa la enajenación del bien cuando la fiducia de parqueo termina exitosamente?
Depende: si el bien se transfiere directamente (dominio) al beneficiario una vez cumpla condiciones, los impuestos asociados (registro, predial, ganancia ocasional, etc.) se deben liquidar conforme a la normativa vigente. En ciertos casos, la venta de derechos fiduciarios puede tener tratamiento diferente. Es crucial consultar conceptos de la DIAN y estructurar bien el contrato fiduciario para asegurar claridad tributaria.
Conclusión
La fiducia de parqueo en Colombia es un instrumento poderoso para asegurar proyectos inmobiliarios, proteger el patrimonio de compradores y promotores, y brindar claridad jurídica y financiera. No obstante, su eficacia depende de cómo esté redactado el contrato fiduciario, de las obligaciones previas, de la autorización de la fiduciaria, y de un tratamiento tributario bien analizado.
Si estás considerando implementarla, te recomiendo:
asesorarte con un abogado especializado en derecho inmobiliario y fiduciario
revisar los gravámenes y títulos del inmueble antes de “parquearlo”
pactar claramente condiciones suspensivas y resolutorias
analizar el impacto tributario específico según tu caso
