A más de cincuenta años de la Ley 66 de 1968, Colombia necesita un marco actualizado que refleje la descentralización del Estado y brinde herramientas claras a los municipios para ejercer la inspección y vigilancia de la enajenación de vivienda.
Han pasado más de cinco décadas desde la expedición de la Ley 66 de 1968, norma que sentó las bases para regular la enajenación de inmuebles destinados a vivienda. Sin embargo, este marco normativo, concebido en una época de fuerte centralización institucional, hoy se encuentra rezagado frente a la realidad territorial, económica y jurídica del país. Su estructura responde a un modelo que concentró en autoridades nacionales la inspección y vigilancia de las empresas enajenadoras, pese a que las principales problemáticas derivadas de esta actividad se presentan en el ámbito local.
Actualmente, la Ley 388 de 1997 ya reconoce la facultad de los concejos municipales y distritales para determinar qué entidad local debe ejercer la inspección, vigilancia y control sobre la actividad de enajenación de viviendas. No obstante, esta atribución no cuenta aún con un procedimiento administrativo debidamente estructurado en la Ley 66 de 1968, lo que ha generado vacíos en la actuación de las entidades territoriales y una aplicación desigual de las medidas de control. En la práctica, las autoridades locales llamadas a ejercer esta función carecen de lineamientos claros sobre cómo adelantar los procesos de verificación, investigación o sanción, lo que debilita la capacidad institucional y genera incertidumbre en el sector.
La ausencia de un procedimiento sancionatorio específico constituye una de las principales limitaciones del marco vigente. Aunque la Ley 66 prevé la posibilidad de tomar posesión o liquidar las empresas enajenadoras que incumplan sus obligaciones, lo hace sin establecer etapas procesales, plazos ni criterios objetivos de intervención. Este vacío normativo dificulta la actuación administrativa y compromete la seguridad jurídica de compradores y promotores inmobiliarios. En un contexto en el que la vivienda es un derecho constitucional y un bien de especial protección, la falta de reglas claras afecta la confianza en las instituciones y la estabilidad del mercado.
Contar con un procedimiento actualizado y coherente permitiría que las actuaciones administrativas se desarrollen bajo principios de legalidad, transparencia y debido proceso. Una estructura definida de etapas, recursos y medidas correctivas fortalecería el rol de las entidades territoriales, garantizando que los procesos de control y sanción se ejerzan de manera uniforme y previsible. Un marco moderno debe equilibrar la protección del consumidor inmobiliario, que requiere seguridad en las transacciones, con la del empresario responsable, que demanda reglas estables y decisiones técnicas, no discrecionales.
La revisión de la Ley 66 de 1968, más que un cambio sustancial en la política de vivienda, representa una oportunidad para adecuar su contenido a la estructura institucional que el país ha consolidado en las últimas décadas. Armonizar esta norma con el marco constitucional y con las leyes posteriores permitiría cerrar un vacío histórico y dotar al Estado de herramientas claras para ejercer una vigilancia efectiva, técnica y garantista. Su actualización, en suma, no solo sería un ejercicio de coherencia normativa, sino un paso necesario hacia un sistema de vivienda más confiable, descentralizado y seguro.
Adelaida Carvajal Cardozo es Abogada del área de Derecho Inmobiliario de Pinilla, González & Prieto Abogados, con amplia experiencia en estructuración de esquemas de propiedad horizontal, licenciamiento urbanístico y gestiones prediales en suelo urbano y rural.
