La responsabilidad fiduciaria se centra en la gestión diligente de los recursos, como el buen hombre de negocios, no en asumir los riesgos técnicos propios de la construcción o del constructor.
Juan Esteban Coronado Pacheco
Granada
La fiducia en Colombia se constituye en el marco de la confianza, mediante la cual las sociedades fiduciarias administran recursos de terceros bajo la transparencia y profesionalismo. El Código de Comercio y la Ley 1328 de 2009 establecen que las fiduciarias deben actuar bajo la diligencia del buen hombre de negocios, lo que implica prudencia, cuidado y eficiencia en la gestión de los patrimonios autónomos. No obstante, este estándar no debe interpretarse como la aceptación ilimitada de las obligaciones que corresponden a otros actores, pues la responsabilidad de la fiduciaria se circunscribe a su función administrativa y no a las cargas propias de constructores o fideicomitentes.
En el marco normativo colombiano se distingue que el papel de la fiduciaria es diferente al de los constructores y fideicomitentes. Mientras la fiduciaria cumple, en la mayoría de los casos, funciones de administración y recaudo, las responsabilidades técnicas sobre el diseño, ejecución y calidad de la obra recaen en los constructores. En este sentido, aunque el Estatuto del Consumidor reconoce un régimen de solidaridad en la cadena de suministro, la jurisprudencia ha puntualizado que dicha solidaridad debe interpretarse conforme al rol de cada parte. De lo contrario, se desnaturalizaría la figura al imponer cargas ajenas a la función de la fiduciaria.
La sentencia del Tribunal Superior de Bogotá del 18 de julio de 2025 constituye un ejemplo de esto. Allí se precisó que la fiduciaria, en su calidad de vocera del patrimonio autónomo, recaudó recursos y formalizó transferencias, pero no tuvo intervención en el diseño ni en la ejecución material de la obra. En consecuencia, el Tribunal manifestó que las garantías de calidad, idoneidad y seguridad recaen principalmente en los constructores.
Así las cosas, la responsabilidad de la fiduciaria se enmarca en un deber de medio, pues debe administrar con diligencia, transparencia y prudencia los recursos aportados al patrimonio autónomo, sin convertirse en aseguradora de los riesgos técnicos de la construcción. Sin embargo, en el caso en cuestión, su responsabilidad se extendió por la participación en la comercialización y supervisión de zonas comunes, configurando una excepción frente a la regla general, según la cual las obligaciones de calidad corresponden al constructor de la obra.
Ahora, tampoco debe entenderse, conforme lo dicho jurisprudencialmente, que la fiducia constituye un blindaje para los constructores o desarrolladores del proyecto. Más bien, es un instrumento para la ejecución de proyectos y negocios. Su rol no implica sustituir a quienes tienen a cargo la construcción de la obra, sino garantizar que la gestión fiduciaria se cumpla conforme a la Ley. De esta manera se protege al consumidor final sin desnaturalizar la función de la fiducia, ni trasladarle cargas que corresponden a los constructores.
En conclusión, la responsabilidad de las fiduciarias en Colombia no es ilimitada, se centra principalmente en la correcta administración, eficiente manejo de los recursos, y al cumplimiento de lo pactado. De esta manera, se asegura un equilibrio que protege al consumidor sin distorsionar la figura y se garantiza.
