Dos errores habituales sobre la Participación en Plusvalía

No se debe asumir que toda acción urbanística ya causa un plusvalor.

“No hay ninguna lógica que pueda ser impuesta a la ciudad; la gente la hace, y es a ella, no a los edificios, a la que hay que adaptar nuestros planes”, señaló la famosa teórica del urbanismo Jane Jacobs, quien acertadamente convidó mayor consciencia sobre como el Estado debe propender un urbanismo más humano y encaminado a las personas. Este mismo concepto inspiró la Constitución Política de 1991, particularmente los conceptos de la función social de la propiedad, la potestad de las entidades territoriales de regular el uso del suelo y su inherente participación de la plusvalía generada por su acción urbanística. No obstante, esta finalidad parece desvanecerse ante la incorrecta aplicación de la participación en plusvalía realizada por los municipios y distritos, particularmente por errores conceptuales cuya aplicación causan confusiones en los ciudadanos.

Dentro de los errores más frecuentes de los municipios y distritos se encuentran: (i) confundir los conceptos “plusvalía” con “participación en plusvalía” y (ii) asumir que toda acción urbanística genera un verdadero plusvalor de acuerdo con la Ley 388 de 1997.

Primero, es común que varios actos administrativos utilicen indistintamente los términos “plusvalía” y “participación en plusvalía” como sinónimos. Esto es un error. Tomando prestado el lenguaje puramente tributario, esto sería equivalente a confundir el “hecho generador” con el tributo en sí mismo. La plusvalía es el aumento de valor de un inmueble por causas extrínsecas a él, particularmente la acción urbanística del municipio; por otro lado, la participación en plusvalía es el derecho que tienen las alcaldías de compartir o participar de ese aumento de valor que, en principio, benefició a un particular por acto atribuible al municipio, y que por tanto, debería hacer partícipes de tal provecho a todos sus ciudadanos. Uno refiere a un hecho jurídico, el otro a un derecho correlacionado.

Segundo, no se debe asumir que toda acción urbanística ya causa un plusvalor. Es muy recurrente que las administraciones interpreten que la mera modificación de usos del suelo o el aumento de índices de ocupación ya causa plusvalor por sí mismos. Esto ocurre por confundir una “condición suficiente” con una “condición necesaria”, pues para que exista plusvalía es necesario que se haya surtido alguna de las acciones urbanísticas señaladas en el artículo 74 de la Ley 388 de 1997, pero la ocurrencia de alguna de estas acciones per se no es suficiente para concluir un aumento en el valor comercial de los inmuebles. La Ley 388 exige que la acción urbanística tenga la potencia de generar un plusvalor y que tal virtualidad se materialice como un verdadero mayor valor. Por tanto, yerran las adminstraciones que pretenden registrar plusvalías aduciendo un mero cambio en el uso del suelo, sin respaldarse con el debido procedimiento de cálculo dispuesto por el artículo 80 de la mencionada ley.

Estos son apenas dos ejemplos de imprecisiones que deben ser corregidas lo antes posible, no solo para garantizar el principio de legalidad clásico, sino para lograr un urbanísmo más humano, propio de un verdadero Estado Social de Derecho.

Carlos Leonardo Guarín Herrera es Asociado Dentons Cardenas & Cardenas.