El Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026, plantea modificaciones relevantes a la estructuración del derecho real de superficie.
Carolina Pérez Forero
Derecho Inmobiliario y
Urbanístico de Garrigues
El Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 “Colombia Potencia Mundial de Vida” (PND), aprobado recientemente por la Ley 2294 de 2023, plantea modificaciones relevantes a la estructuración del derecho real de superficie (DRS).
Antes de entrar a analizar los cambios más significativos en materia inmobiliaria y urbanística, conviene recordar que, a pesar de que el DRS nació en el año 2019 (Ley 1955) y fue objeto de modificación en el año 2021 (Ley 2079), a la fecha no se encuentra reglamentado, lo cual ha imposibilitado su uso y, por tanto, que los sistemas de transporte se nutran de una valiosa fuente de financiación. Vale la pena mencionar que en la actualidad tan solo se cuenta con una guía del año 2021 para su implementación, provista por el Departamento Nacional de Planeación.
Ahora bien, desde el punto de vista urbanístico, el PND hace explícita la necesidad de tramitación de una licencia urbanística para la ejecución de las construcciones que se vayan a realizar en el área aprovechable, lo cual desliga este tipo de construcciones del régimen especial de licencias urbanísticas que trae el Decreto Nacional 1077 de 2015. Respecto a la titularidad de la licencia, el PND reitera lo dicho por la Ley 2079 de 2021 estableciéndola en cabeza del superficiario. En cuanto al régimen tributario aplicable a este derecho, el plan guarda silencio, por lo que debería entenderse que sigue rigiendo lo previsto en la Ley 2079, es decir, que el superficiario es el responsable del impuesto de delineación urbana, del impuesto predial y de la contribución por valorización del área aprovechable.
Por otra parte, desde el punto de vista inmobiliario y registral, el PND resuelve algunos interrogantes respecto a la materialización del DRS: modifica el estatuto registral al ordenar a la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Públicos la apertura de los denominados “sub-folios de matrícula inmobiliaria” en donde se deberán anotar los actos jurídicos sujetos a registro que soporten las construcciones, sin que tales actos puedan trasladarse al “folio de matrícula base”. Además, el PND establece que al finalizar el contrato del DRS, el superficiante deberá declarar la edificación como construcción en suelo propio en el folio base y la mejora deberá revertirse al superficiante .
Por último, se menciona que el PND prevé la posibilidad de aplicar el DRS a suelos que no estén asociados a infraestructura de transporte, siempre que no haya afectación del uso para el cual está destinado el bien fiscal y/o de uso público sobre el cual se estructura el derecho. Para esto, así como para la resolución de muchos vacíos existentes en esta nueva figura, deberá esperarse la correspondiente reglamentación con el fin de poder divisar las ventajas de financiación en todo tipo de proyecto de utilidad pública.
Carolina Pérez Forero es Asociada Sénior del Departamento de Derecho Inmobiliario y Urbanístico de Garrigues, donde ejerce su actividad profesional en las áreas de derecho inmobiliario, urbanístico y derecho de tierras. Se ocupa tanto de la dirección de litigios urbanísticos como del asesoramiento recurrente para la estructuración de proyectos inmobiliarios y de infraestructura. Abogada de la Universidad del Rosario, con LL.M. en Derecho Comercial Internacional de King’s College London. Ha sido reconocida por Legal 500. Se unió a Garrigues en 2017. Antes de Garrigues trabajó en otros despachos especializados en derecho administrativo y derecho urbanístico.
