Nuevos criterios para el cálculo de indemnizaciones por servidumbres en Colombia

Coautor: Ernesto Guzmán Arana

Entró en vigencia el 20 de septiembre de 2022 en Colombia, la Resolución 1092 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), que tiene como objetivo principal establecer los nuevos lineamientos y procedimientos que deben adelantar todos los avaluadores, peritos, propietarios, poseedores, ocupantes y en general, todos los responsables de la gestión predial, tanto en el marco de la negociación voluntaria como en los procesos de adquisición de servidumbres por vía judicial o administrativa (incluidas las afectaciones sobre predios baldíos), para la elaboración de avalúos de servidumbres legales y afectaciones transitorias en el desarrollo de actividades, obras o proyectos declarados por el legislador como de utilidad pública e interés social.

Cabe aclarar que para la elaboración de avalúos masivos tales como; la determinación de zonas homogéneas geoeconómicas y la elaboración de tablas de daños, tendrán validez siempre y cuando se hagan teniendo en consideración las metodologías valuatorias establecidas en la Resolución 620 de 2008 del IGAC, para que de esta forma se pueda obtener el valor del terreno y la aplicación de la nueva metodología en la determinación de la indemnización de los daños que trae la nueva Resolución 1092.

Así pues, según el IGAC, para la solicitud del avalúo, el promotor de la actividad de utilidad pública e interés social, o el propietario del predio objeto de servidumbre, deberá solicitar su realización ante: 1) el IGAC o ante la autoridad catastral correspondiente que tenga la función o competencia, o ante 2) los peritos, o ante 3) los avaluadores privados inscritos o no en las Lonjas de Propiedad Raíz y con Registro Abierto de Avaluador (RAA) en la categoría correspondiente, según los parámetros de la Ley 1673 de 2013 y el Decreto 556 de 2014.

Los documentos que se deberán acompañar para la solicitud son: 1) plano con la constancia del inmueble afectado con ocasión a la construcción de la obra pública, 2) copia del certificado de tradición y libertad del inmueble o consulta de la Ventanilla Única de Registro (VUR) del inmueble afectado, 3) ficha predial y 4) el certificado de norma de uso del suelo.

El cálculo de las indemnizaciones ocasionadas por la imposición de la o las servidumbres, comprenderá los conceptos de daño emergente y lucro cesante, entendiéndose por estas que el pago que se haga por concepto del derecho real de servidumbre forma parte del daño emergente, así como en las demás afectaciones que se deben establecer, el componente de daño emergente y lucro cesante que corresponda, según el factor de clase de suelo y el tipo de infraestructura.

Adicionalmente, el IGAC ha dispuesto información acerca de las Áreas Homogéneas de Tierra (AHT), en donde se puede encontrar el valor potencial de los predios objeto de la imposición de la servidumbre, el cual es un índice numérico orientativo que expresa la capacidad de las tierras, es decir; las características de los suelos, su clasificación y sus límites. Los interesados pueden consultar el valor potencial de las AHT, a través del atlas virtual desarrollado por el IGAC.

Sin duda alguna, esta resolución marca un hito importante en el sector por su búsqueda en la consolidación de los criterios a nivel nacional para todos los avaluadores, peritos, propietarios, poseedores y ocupantes que estaban requiriendo el cálculo de indemnizaciones, ocasionadas por la imposición de servidumbres.